Российские законы

Постановление главы г. Ставрополя от 25.05.2000 N 1884 “О Концепции управления собственностью Ставрополя и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2003 года“

ГЛАВА ГОРОДА СТАВРОПОЛЯ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 мая 2000 г. N 1884

О КОНЦЕПЦИИ УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ СТАВРОПОЛЯ И

ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ С ИНЫМИ СОБСТВЕННИКАМИ НА ТЕРРИТОРИИ

ГОРОДА ДО 2003 ГОДА

Развитие рыночных отношений, необходимость упрочения экономического положения предприятий городского хозяйства, участие администрации Ставрополя в развитии производства в частной сфере экономики, а также накопленный опыт по управлению городской собственностью в современных условиях требуют разработки программы действий по эффективному управлению всеми объектами собственности, находящимися у города, активного влияния на функционирование хозяйствующих субъектов иных форм собственности.

В целях реализации поставленных задач и в связи с подготовленной Концепцией управления собственностью Ставрополя и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2003 года, как комплексом административных,
экономических и законотворческих действий органов власти города, постановляю:

1. Одобрить Концепцию управления собственностью Ставрополя и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2003 года (приложение 1).

2. Утвердить примерный план подготовки нормативно - правовых документов по вопросам для реализации Концепции (приложение 2).

3. Департаментам, комитетам и управлениям администрации города Ставрополя ежегодно до 15 ноября направлять предложения для включения в план мероприятий по реализации Концепции на предстоящий год в комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя по утверждаемой им форме.

4. Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (Клюбин):

4.1. По представлению руководителей департаментов и управлений администрации города Ставрополя ежегодно формировать и вносить на рассмотрение администрации города Ставрополя план мероприятий по реализации Концепции и информировать о ее выполнении.

4.2. По результатам анализа исполнения Концепции раз в два года вносить в нее необходимые уточнения.

5. Финансовому управлению администрации города Ставрополя (Захаров) ежегодно при разработке проектов бюджетов включать затраты на финансирование деятельности по управлению муниципальной собственностью.

6. Представить Концепцию (пункт 1) в установленном порядке на рассмотрение Ставропольской городской Думы.

7. Контроль за выполнением настоящего постановления оставляю за собой.

Глава города Ставрополя

М.В.КУЗЬМИН

Приложение 1

Одобрена

постановлением главы

города Ставрополя

от 25.05.2000 N 1884

КОНЦЕПЦИЯ

УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ ГОРОДА СТАВРОПОЛЯ И ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ

С ИНЫМИ СОБСТВЕННИКАМИ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА ДО 2003 ГОДА

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Собственность и управление ею являются одним из основных средств реализации социально - экономической политики города.

Управление собственностью - комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

Город в отношениях собственности выступает в двух аспектах:

- властной структуры, устанавливающей нормы и правила взаимодействия хозяйствующих субъектов и обеспечивающей их выполнение; обременяющей всех собственников
и хозяйствующих субъектов местными налогами, иными обязательными платежами и требованиями по содержанию собственности;

- хозяйствующего субъекта и собственника, активно действующего на рынке. Собственная хозяйственная деятельность города ведется не только в интересах получения дохода и решения социально - экономических проблем, но и регулирования общего хозяйственного оборота.

Целью управления собственностью является обеспечение доходной части бюджета для решения социально - экономических проблем города, повышения благосостояния и жизненного уровня населения, создания благоприятной для проживания городской среды.

Предпосылкой для разработки Концепции управления собственностью Ставрополя и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2003 года (далее - Концепция) явилась необходимость:

- участия муниципалитета в регулировании рыночных отношений;

- разрешения противоречий между участниками рыночных отношений;

- поиска дополнительных источников дохода городского бюджета и экономии ресурсов;

- создания благоприятного инвестиционного климата для отечественного и иностранного капитала;

- протекционизма по отношению к местному производителю;

- формулирования и закрепления в нормативно - правовой форме интересов города в сфере управления собственностью.

Целями разработки Концепции являются:

- формулирование требований к системе управления собственностью Ставрополя на современном этапе;

- установление границ, степени и способов влияния города на общий хозяйственный оборот;

- определение основных направлений, способов, методов и механизмов использования собственности города;

- увеличение доходов городского бюджета на основе эффективного управления муниципальной собственностью;

- оптимизация структуры собственности (с точки зрения пропорций на макро- и микроуровне) в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста;

- вовлечение максимального количества объектов муниципальной собственности в процесс совершенствования управления;

- использование муниципальных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

- повышение конкурентоспособности коммерческих организаций, улучшение финансово - экономических показателей их деятельности путем содействия внутренним преобразованиям в них и прекращению выполнения несвойственных им
функций.

Для реализации указанных целей муниципальным органам исполнительной власти необходимо решить следующие задачи:

полная инвентаризация объектов муниципальной собственности, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;

повышение эффективности управления муниципальным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация процессов управления;

классификация объектов муниципальной собственности по признакам, определяющим специфику управления;

оптимизация количества и структуры объектов управления и переход к пообъектному управлению;

определение цели управления по каждому объекту управления (группе объектов);

обеспечение прав города, как участника (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;

обеспечение контроля за использованием и сохранностью муниципального имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве руководителей (директоров, управляющих и т.д.);

обеспечение поступления дополнительных доходов в городской бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества;

увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет города за счет вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых объектов собственности;

сокращение потерь финансовых средств от проведения встречных расчетов между пользователями городского имущества и органами власти города;

вовлечение в арендные отношения льготных категорий землепользователей, использующих участки для целей, не соответствующих заявленным при предоставлении льгот;

переход к конкурсному исполнению городских заказов;

введение экономически обоснованных нормативов на эксплуатацию и содержание объектов городской собственности;

получение нарастающих доходов от имущественных комплексов унитарных предприятий и учреждений, городских долей (пакетов акций) в хозяйственных обществах;

включение в хозяйственный оборот не использовавшихся ранее нематериальных активов и интеллектуальной собственности города;

инвестирование реального сектора экономики для создания конкурентоспособной продукции и услуг, рабочих мест, требующих высокой квалификации;

обеспечение протекционизма к поддержки местного производителя, выпускающего конкурентоспособную продукцию, с учетом требований рынка и финансовых возможностей города;

развитие института управляющих (руководителей, директоров и т.п.);

усиление контроля органов власти за выполнением
условий закрепления имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, передачи в доверительное управление, аренду, лизинг, договоров купли - продажи, в том числе обязательств покупателя в части использования приобретенного имущества, за выполнением инвесторами взятых на себя обязательств, планов приватизации;

совершенствование нормативно - правовой базы управления собственностью, формирование организационных и финансовых условий, обеспечивающих эффективное управление собственностью, развитие рыночной инфраструктуры и частного сектора экономики.

Задачи реализации настоящей Концепции являются приоритетными для всех городских органов исполнительной власти.

В основу настоящей Концепции положены следующие принципы управления муниципальным имуществом, обеспечивающие достижение указанных целей и решение вытекающих из них задач:

- Обеспечение эффективности управления.

Принцип эффективности управления заключается в достижении цели управления (определенного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) ценой максимальной экономии ресурсов. Указанный критерий является обязательным при оценке деятельности городских органов и управляющих по управлению муниципальным имуществом.

- Обеспечение профессионализма управления.

Город крайне заинтересован в профессиональном управлении муниципальным имуществом, в связи с чем необходимо создать систему подготовки и аттестации управляющих.

Принципы управления, а также подходы к их реализации конкретизируются в настоящей Концепции применительно к таким объектам управления, как унитарные предприятия и учреждения, акции, находящиеся в муниципальной собственности, доли муниципалитета в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ, городская недвижимость, в следующей логической последовательности:

а) оценка состояния (количественная характеристика, классификация объектов, распределение полномочий между органами, положение дел и основные выводы);

б) постановка целей и задач управления;

в) предлагаемый механизм управления (алгоритм достижения целей и решения поставленных задач, перечень правовых актов, которые необходимо разработать или изменить для обеспечения эффективной реализации механизма управления);

г) контроль эффективности управления.

В результате решения поставленных Концепцией задач к 2003 году:

- создается городская казна;

- завершается формирование
и наполнение системы учета собственности, находящейся в границах города, к городской собственности вне территории;

- завершается разграничение собственности между городом Ставрополем и Ставропольским краем;

- увеличиваются поступления арендной платы за счет оформления единого договора аренды на имущество и земельный участок и сокращения сроков оформления;

- создается единое информационное пространство по управлению городским хозяйством;

- осуществляется переход на принятие управленческих решений на основе применения экономико - математических методов.

Концепция предусматривает:

- увязывание вопросов управления собственностью с бюджетным процессом;

- ежегодную разработку (корректировку) плана мероприятий по ее реализации.

В пределах срока действия Концепции:

- субъектом муниципальной собственности выступает город в целом в лице органов власти города;

- для обеспечения гарантированных поступлений в бюджет устанавливается неснижаемый объем нежилых помещений, сдаваемых и аренду (размер арендной платы), ежегодно утверждаемый при принятии бюджета Ставрополя.

Реестр объектов собственности города, запрещенных к приватизации (достояние города), разрешенных для приватизации, залога утверждается Ставропольской городской Думой по представлению главы города Ставрополя.

ФОРМИРОВАНИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ УПРАВЛЕНИЯ

Формирование инфраструктуры управления собственностью в городе предполагает:

- создание благоприятных экономических условий для функционирования хозяйствующих субъектов, развития малого и среднего предпринимательства;

- совместимость и объединение баз данных различных городских ведомств в единое информационное пространство и обеспечение оперативного доступа к данным. Реализуется по мере изыскания финансовых источников и материальных ресурсов;

- ответственность органов власти за последствия принимаемых решений.

ОРГАНИЗАЦИЯ УЧЕТА

Формируется система учета собственности Ставрополя, том числе и за пределами его территории.

Основу учета в Ставрополе составляют реестры.

Учет собственности выполняет следующие задачи:

- удостоверение наличия собственности;

- разграничение собственности в Ставрополе на классы, подлежащие различному регулированию.

Имущество, закрепленное за казной, учитывается в казне, а в случае передачи его в пользование - комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя.

Городские предприятия
и учреждения учитываются в единой системе учета городской собственности - реестре муниципальной собственности комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя.

Имущество, переданное в оперативное управление или хозяйственное ведение, учитывается комитетом по управлению муниципальным имуществом и соответственно предприятием и учреждением.

В процессе формирования системы учета, наполнения и актуализации составляющих ее данных проводится “сплошная“ инвентаризация объектов собственности.

В процессе инвентаризации объектов собственности производится описание и оценка объектов, занесение информации в реестры (обновление базы данных) и регистрация (подтверждение) городом прав на городское имущество, вводятся учетные документы (паспорта) хозяйствующих субъектов.

На каждый объект недвижимости муниципальной собственности, находящийся как на территории города, так и за его пределами, комитет по управлению муниципальным имуществом ведет “паспорт объекта“ - базу данных - начиная с актов ввода в эксплуатацию и завершая регистрационными документами о праве собственности.

Должен вестись строгий контроль и учет за целевым финансированием из средств городского бюджета на приобретение движимого и недвижимого имущества.

Учетные документы должны стать интегральной основой для обеспечения расчетных, фискальных, надзорных и контрольных органов и в гражданском обороте в качестве удостоверяющего документа.

ФОРМИРОВАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА

Формирование собственности - процесс оптимизации структуры и состава собственности города для выполнения поставленных на данный период задач.

Реализуется определением приоритетов развития города, разграничением собственности, приобретением, обменом, дарением, созданием, преобразованием, отчуждением, восстановлением и возобновлением собственности.

СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ СОБСТВЕННОСТИ

Стоимостные характеристики объектов собственности, в том числе и рыночная стоимость, оцениваются в соответствии с законодательством Российской Федерации с учетом целевого назначения объекта, характера предполагаемой сделки и вида оценки, в том числе для целей налогообложения, залога, продажи и покупки, вложения инвестиций, учета и инвентаризации и других целей.

РАЗГРАНИЧЕНИЕ ОБЪЕКТОВ СОБСТВЕННОСТИ

Концепцией предусматривается завершение процесса
разграничения собственности на территории Ставрополя на собственность Российской Федерации, Ставропольского края и муниципальную собственность, а также физических и юридических лиц.

Разграничение собственности осуществляется как в процессе инвентаризации и регистрации прав на объекты, так и при проведении соответствующих процедур по конкретным объектам.

При передаче имущества в процессе разграничения собственности предусматривается:

- инвентаризация передаваемого имущества;

- ответственность органов за сохранность и эксплуатацию имущества до и после передачи;

- условия и способы разрешения возникающих конфликтов;

- механизмы передачи неиспользуемых объектов, принадлежащих другим субъектам управления.

ОБЪЕКТЫ СОБСТВЕННОСТИ

Объекты, находящиеся в собственности города, могут располагаться:

- на территории Ставрополя;

- на территории Российской Федерации (вне территории Ставрополя);

- вне территории Российской Федерации.

На территории Ставрополя находятся объекты, относящиеся к:

- федеральной собственности;

- собственности Ставропольского края и иных субъектов Российской Федерации;

- муниципальной собственности города Ставрополя и иных муниципальных образований Российской Федерации;

- собственности иностранных государств;

- частной собственности физических и юридических лиц, в том числе иностранных;

- собственности иных форм.

Объектами собственности города Ставрополя как муниципального образования являются:

- имущественные комплексы муниципальных унитарных предприятий и учреждений;

- казна города.

ОБЪЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ

В зависимости от целей и задач управления выделяются следующие основные группы объектов:

а) недвижимое имущество:

- земля (как общий ресурс города и как земельные участки),

- здания, сооружения, нежилые помещения, объекты озеленения, многолетние зеленые насаждения и иные объекты;

б) движимое имущество:

- оборудование,

- транспорт,

- ценные бумаги,

- нематериальные активы (интеллектуальная собственность, права и доли),

- финансовые ресурсы города (бюджет, привлеченные средства и т.п.);

в) имущественные комплексы:

- муниципальных учреждений и предприятий,

- набор технологически и/или функционально связанного имущества.

Объект управления (домовладение, кондоминиум и т.д.) может включать составные части, принадлежащие разным субъектам.

СУБЪЕКТЫ СОБСТВЕННОСТИ

Субъектами собственности на территории Ставрополя выступают:

- город Ставрополь - в отношении муниципальной собственности города;

- Российская Федерация
- в отношении федеральной собственности;

- Ставропольский край - в отношении собственности края;

- иные субъекты и муниципальные образования Российской Федерации;

- иностранные государства;

- физические и юридические лица, в том числе иностранные - в отношении соответствующей собственности.

На субъекте собственности лежит бремя ответственности и затрат на регистрацию, содержание и реновацию объекта собственности.

СУБЪЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Субъектами управления являются:

- органы местного самоуправления;

- субъекты права, осуществляющие управление собственностью.

Органы местного самоуправления города:

- Ставропольская городская Дума;

- глава города Ставрополя;

- администрация города Ставрополя.

В структуру городской администрации входят отраслевые и функциональные органы городской администрации (комитеты, департаменты и управления).

Раздел II. УПРАВЛЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫМИ ВИДАМИ СОБСТВЕННОСТИ

2.1. Управление муниципальными предприятиями и учреждениями

ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ УПРАВЛЕНИЯ УНИТАРНЫМИ

ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ

В настоящее время в г. Ставрополе насчитывается 76 унитарных предприятий и 208 учреждений.

Предприятия

Функции по управлению унитарными предприятиями должны быть четко разделены между городскими органами исполнительной власти.

Комитет по управлению муниципальным имуществом наделяет унитарные предприятия имуществом, относящимся к муниципальной собственности, ведет их реестр, решает вопросы реорганизации унитарных предприятий, осуществляет контроль за эффективностью использования имущества, закрепленного за унитарными предприятиями, утверждает уставы унитарных предприятий, регулирует цены и тарифы на товары (работы, услуги), вносит предложения по освобождению от должности их руководителей, заключает, изменяет и расторгает контракты с руководителями унитарных предприятий совместно с соответствующими структурными подразделениями администрации города.

Предусмотренные гражданским законодательством организационно - правовая форма унитарного предприятия и институт права хозяйственного ведения имеют ряд отрицательных свойств.

Юридическая конструкция права хозяйственного ведения предоставляет субъекту такого права широкий круг полномочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом собственника. Реально эти полномочия осуществляются единолично руководителем унитарного предприятия, взаимоотношения которого с собственником регулируются законодательством о труде. Напротив, круг полномочий собственника в отношении имущества, находящегося
в хозяйственном ведении, определен исчерпывающим образом. Вмешательство муниципальных органов в деятельность унитарных предприятий (их руководителей) вне установленного круга полномочий является неправомерным.

В частности, руководители унитарных предприятий бесконтрольно управляют финансовыми потоками этих предприятий, в том числе самостоятельно принимают решения о направлениях использования прибыли. Они не связаны необходимостью согласовывать свои решения с собственником имущества (за исключением вопросов распоряжения имуществом).

Трудовое законодательство, эффективно защищая права руководителей, создает значительные трудности для применения к ним мер ответственности за результаты деятельности предприятия.

Полномочия собственника, предусмотренные действующим законодательством, в ряде случаев не дают ему возможности не только требовать от руководителей унитарных предприятий достижения определенных качественных показателей в деятельности предприятий, но даже и определять эти показатели.

Порядок взаимодействия различных муниципальных органов между собой при осуществлении полномочий собственника в отношении имущества унитарных предприятий должным образом не регламентирован.

Для унитарных предприятий не предусмотрено обязательное проведение периодических аудиторских проверок. Без этого контроль за их финансово - хозяйственной деятельностью существенно затруднен.

Организационно - правовая форма ряда унитарных предприятий, созданных до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусмотрена действующим законодательством.

Нормативно - правовая база, определяющая цели и задачи создания унитарных предприятий, а также порядок их функционирования, недостаточна. Отсутствует полный реестр унитарных предприятий, содержащий информацию об их активах и основных результатах финансово - хозяйственной деятельности.

На практике широкие полномочия руководителей унитарных предприятий в отсутствие действенных инструментов и порядка управления, контроля и мотивации руководителей приводят к:

а) переводу части финансовых потоков унитарных предприятий в фирмы - спутники, создаваемые с целью изменения направления финансовых потоков. В результате вся прибыль, которую могли бы получить унитарные предприятия, оседает именно в этих фирмах;

б) заключению сделок, в которых заинтересовано руководство унитарного предприятия, что приводит к искусственному завышению себестоимости продукции, а в ряде случаев - к хищениям муниципального имущества;

в) отсутствию у муниципальных органов актуальной информации о состоянии дел в унитарных предприятиях;

г) невозможности предотвратить негативные последствия неквалифицированной или противоправной деятельности руководителей.

Учреждения

Учреждения должны создаваться для осуществления функций некоммерческого характера. Их финансирование полностью или частично производится за счет средств городского бюджета.

Регламентированная соответствующими правовыми актами система контроля за осуществлением учреждениями хозяйственных операций в настоящее время отсутствует. В то же время город Ставрополь несет субсидиарную ответственность по обязательствам учреждений. Учреждения же имеют возможность осуществлять финансирование своей деятельности за счет привлечения кредитных ресурсов без согласования с собственником, что приводит к нанесению прямого ущерба бюджету города. Кроме того, на практике достаточно часто встречаются случаи нецелевого использования выделенного учреждениям имущества.

В частности, анализ данных, полученных в результате проведения инвентаризации имущества, закрепленного за учреждениями, показал, что часть его используется в коммерческих целях (в том числе путем передачи в аренду). При этом доходы от использования муниципального имущества не перечисляются и не учитываются в городском бюджете.

Отраслевые подразделения органов исполнительной власти, имеющие подведомственные учреждения, не проводят мероприятия по повышению эффективности использования зданий и сооружений.

Цели и задачи управления унитарными предприятиями

и учреждениями

Цели и задачи управления муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями заключаются в:

а) повышении эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений, а также эффективности использования закрепленного за ними имущества;

б) оптимизации количества унитарных предприятий и учреждений;

в) создании системы экономического мониторинга и ужесточении контроля за деятельностью унитарных предприятий и учреждений;

г) погашении унитарными предприятиями и учреждениями кредиторской задолженности, прежде всего по налогам, обязательным платежам и по заработной плате, и как следствие - в увеличении поступлений в городской бюджет от использования муниципального имущества, закрепленного за унитарными предприятиями;

д) снижении расходов городского бюджета на содержание учреждений и дотаций убыточным предприятиям;

е) регулировании цен и тарифов на товары (работы, услуги).

Механизм управления унитарными

предприятиями и учреждениями

Реализация системы управления предполагает:

а) определение круга и количества унитарных предприятий, необходимых для выполнения муниципальных функций.

Для оптимизации количества унитарных предприятий необходимо, чтобы организации в форме унитарного предприятия, создавались исключительно в тех случаях, когда цели и задачи, ради которых они создаются, не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иной организационно - правовой формы.

Необходимо провести оценку деятельности всех унитарных предприятий исходя из того, что использование указанной организационно - правовой формы обосновано исключительно в следующих случаях:

использование имущества, приватизация которого запрещена, в том числе имущества, необходимого для обеспечения техногенной, экологической или иной безопасности города, обеспечения функционирования транспорта и иных стратегических интересов;

осуществление деятельности, направленной на решение социальных задач, включая реализацию определенных товаров и услуг по минимальным, регулируемым ценам;

осуществление деятельности, предусмотренной федеральными законами исключительно для муниципальных унитарных предприятий;

осуществление отдельных дотируемых видов деятельности, ведение убыточных производств;

обеспечения стабильного функционирования городской инфраструктуры, а также рынка основных потребительских товаров, ресурсов и услуг;

эксклюзивной разработки и ведения инновационной деятельности, производства уникальных видов продукции, работ и услуг;

производства отдельных высокоприбыльных видов продукции (изъятие ренты);

иных целей, определенных актами органов местного самоуправления г. Ставрополя.

Интересы города и способы его влияния на хозяйственную деятельность предприятия (учреждения) отражаются в уставе (положении) и контракте с управляющим (руководителем, директором и т.д.), законодательных и нормативных актах по регулированию цен.

В случае принятия решений о несоответствии деятельности унитарных предприятий и учреждений определенным задачам осуществляется:

преобразование унитарных предприятий в акционерные общества, приватизация соответствующего муниципального имущества иным способом;

реструктуризация унитарных предприятий, включая при необходимости реализацию интеграционных механизмов;

ликвидация унитарных предприятий и учреждений;

б) определение цели муниципалитета применительно к каждому унитарному предприятию и учреждению, которое состоит в следующем:

установление обязательных требований к представлению руководителями унитарных предприятий и учреждений в комитет по управлению муниципальным имуществом и отраслевые муниципальные органы исполнительной власти предложений о способе достижения цели, а также сведений о текущем и перспективном планировании финансово - экономических, хозяйственных и иных результатов деятельности унитарных предприятий и учреждений;

установление отраслевыми муниципальными органами исполнительной власти требований к показателям деятельности унитарных предприятий, а также порядка их оценки;

проведение отраслевыми муниципальными органами исполнительной власти аттестации руководителей унитарных предприятий с использованием современных методов оценки качества менеджмента. При этом в состав аттестационных комиссий в обязательном порядке включаются с правом решающего голоса представители комитета по управлению муниципальным имуществом;

установление отраслевыми муниципальными органами исполнительной власти совместно с комитетом по управлению муниципальным имуществом порядка принятия решений о применении мер ответственности к руководителям предприятий (вплоть до расторжения контракта) за невыполнение установленных обязательных требований при подготовке предложений о способе достижения целей и задач управления унитарными предприятиями и несоответствие результатов деятельности предприятий утвержденным в установленном порядке основным экономическим показателям;

в) ужесточение контроля за деятельностью руководителей унитарных предприятий и учреждений и самих унитарных предприятий и учреждений, для чего необходимо:

установить порядок заключения контрактов с руководителями унитарных предприятий и учреждений отраслевыми муниципальными органами исполнительной власти совместно с комитетом по управлению муниципальным имуществом;

осуществлять учет уставов унитарных предприятий и учреждений, а также контрактов с руководителями предприятий в комитете по управлению муниципальным имуществом в рамках ведения реестра муниципального имущества;

провести проверки учредительных документов унитарных предприятий и привести их в соответствие с действующим законодательством;

привести организационно - правовую форму всех унитарных предприятий и учреждений в соответствие с требованиями законодательства;

привести контракты с руководителями унитарных предприятий в соответствие с примерным контрактом;

создать и поддерживать единую информационную систему, содержащую сведения о деятельности и финансово - экономическом состоянии унитарных предприятий и учреждений;

отраслевым муниципальным органам исполнительной власти устанавливать основные экономические и иные качественные показатели работы унитарных предприятий и учреждений, в соответствии с которыми оценивается эффективность их деятельности;

комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя проводить периодически анализ финансово - хозяйственной деятельности унитарных предприятий и учреждений, достигнутых ими основных экономических показателей по результатам отчетов и данным проверок контролирующих органов;

отраслевым муниципальным органам исполнительной власти проводить обязательные ежегодные аудиторские и/или контрольно - ревизионные проверки унитарных предприятий с привлечением аудиторов из числа уполномоченных комитетом по управлению муниципальным имуществом;

г) установление принципов определения части прибыли унитарного предприятия, подлежащей перечислению в городской бюджет в виде дохода собственника от использования имущества, и порядка такого перечисления.

Практическая реализация изложенных подходов предполагает создание соответствующей им правовой о“новы.

Перечень нормативных правовых актов, которые предполагается принять, указан в приложении к настоящей Концепции.

При принятии решения о создании учреждения или унитарного предприятия:

- определяются цели и задачи предприятия, учреждения, имущественный комплекс, необходимый и достаточный для выполнения уставных целей;

- определяется и оценивается местоположение предприятия (учреждения), обеспеченность и возможности развития территории и инфраструктуры, экологическая обстановка и т.п.;

- утверждается периодичность отчета и номенклатура отчетных данных;

- для унитарных предприятий дополнительно определяется порядок определения и отчисления части прибыли, изымаемой в бюджет города;

- формулируются полномочия предприятия (учреждения) и собственника по распоряжению имуществом, переданным в хозяйственное ведение, оперативное управление; количественные критерии эффективности функционирования предприятия (учреждения); требования к управляющему и критерии оценки его деятельности.

В общем виде управление унитарными предприятиями (учреждениями), находящимися в собственности города, предполагает:

- оптимизацию структуры и количества муниципальных унитарных предприятий (учреждений);

- ежегодную разработку прогнозных показателей развития городских предприятий;

- мониторинг результатов уставной и финансово - хозяйственной деятельности, в том числе на основе данных статистического учета;

- проведение сравнительного анализа и оценки эффективности деятельности (функционирования) предприятий (учреждений) в отраслевом и территориальном разрезе;

- контроль сохранности, реновации и целевого использования имущества, переданного предприятиям в хозяйственное ведение, учреждениям в оперативное управление;

- оценку деятельности управляющих;

- ежегодный отчет управляющего на отраслевой (территориальной) балансовой комиссии по принадлежности;

- принятие решений о внесении изменений в учредительные документы, в контракт с управляющим; о проведении внутренней и внешний реструктуризации, реформировании и/или реорганизации предприятия (учреждения); о смене управляющего (директора и т.п.).

В сфере управления учреждениями определяются возможности ведения учреждениями предпринимательской деятельности. Критерии и процедуры (порядок) осуществления предпринимательской деятельности учреждениями подлежат разработке.

Для повышения эффективности использования имущества созданными ранее городскими предприятиями и учреждениями:

- пересматриваются цели и задачи, вносятся изменения в учредительные документы;

- перезаключается (заключается) контракт с управляющим;

- анализируется состав имущественного комплекса на необходимость и достаточность для выполнения поставленных задач.

В случае необходимости принимается решение о реорганизации (реструктуризация имущественного комплекса) или ликвидации предприятия (учреждения).

Контроль эффективности управления унитарными предприятиями

и учреждениями

Реализация предложенных мероприятий должна привести к следующим результатам:

поступление дополнительных доходов в городской бюджет от коммерческого использования имущества, высвобождаемого в результате реорганизации унитарных предприятий и учреждений, а также вследствие получения части прибыли предприятий;

снижение цен на определенные виды товаров и услуг;

сокращение количества унитарных предприятий и учреждений, снижение расходов городского бюджета на их содержание, снижение издержек производства, улучшение финансово - экономических результатов деятельности оставшихся унитарных предприятий и учреждений.

2.2. Городская казна

Средства городского бюджета и иное имущество города, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют городскую казну Ставрополя, которая служит средством обеспечения обязательств города, в том числе по внешним заимствованиям.

Порядок формирования и функционирования казны подлежит разработке.

Управление казной

Управление казной реализуется по отдельным составляющим казны - управление бюджетом, управление пакетами акций и долями города и т.п., а также всей казной в целом.

Передачу имущества казны муниципальным учреждениям и предприятиям, управление пакетами акций, а также внесение имущества в уставные капиталы хозяйственных обществ осуществляет комитет по управлению муниципальным имуществом.

2.3. Управление пакетами акций и долями,

принадлежащими городу Ставрополю

Цели управления акциями (долями)

Целями управления акциями (долями) являются:

увеличение неналоговых доходов городского бюджета;

обеспечение выполнения хозяйственными товариществами и обществами общегородских функций (инфраструктура, социальные программы, экология и т.п.), а также достижения иных целей, определенных в соответствии с настоящей Концепцией;

стимулирование развития производства, улучшение финансово - экономических показателей деятельности хозяйственных товариществ и обществ, привлечение инвестиций;

реализация перспективных проектов.

Цели и задачи управления акциями (долями), находящимися в муниципальной собственности, предполагают осуществление следующих мероприятий:

1) классификация хозяйственных товариществ и обществ по количественным и качественным показателям

Хозяйственные товарищества и общества классифицируются:

а) в зависимости от степени ликвидности акций, в том числе:

- реализуемых с быстрым значительным поступлением средств в бюджет;

- продажа которых не принесет значительных поступлений в бюджет;

- реализация которых в порядке, предусмотренном действующим законодательством, невозможна или экономически нецелесообразна;

б) в зависимости от отраслевой принадлежности организаций;

в) в зависимости от целей, которые преследует город в деятельности хозяйственных товариществ и обществ;

г) в зависимости от возможности влияния на деятельность хозяйственных товариществ и обществ, обусловленной количеством акций, размером долей (количеством голосов в органах управления организацией);

д) в зависимости от финансового состояния организации, в которой участвует город: имеющие стабильное финансовое состояние; с риском банкротства (имеется просроченная более 3 месяцев задолженность, имеется задолженность перед бюджетами и внебюджетными фондами или по заработной плате); в отношении которых возбуждено дело о банкротстве;

е) в зависимости от численности работников и величины основных фондов организации;

2) осуществление общегородских функций при управлении акциями, закрепленными в муниципальной собственности, в том числе:

- координация работы департаментов и управлений в процессе управления пакетами акций комитетом по управлению муниципальным имуществом;

- установление порядка и проведение аттестации специалистов в области управления хозяйственными товариществами и обществами;

- назначение представителей города в органы управления открытых акционерных обществ, акции которых находятся в муниципальной собственности, из числа специалистов комитета по управлению муниципальным имуществом;

- направление в комитет по управлению муниципальным имуществом не менее 10 процентов поступивших в городской бюджет дивидендов по акциям, находящимся в муниципальной собственности, на финансирование расходов, связанных с управлением акциями;

- установление порядка использования пакетов акций в качестве гарантий от имени города Ставрополя с отнесением этих гарантий на городской долг, обеспеченный имуществом, а не доходами бюджета;

- консолидация пакетов акций акционерных обществ, осуществляющих однородную деятельность или деятельность по достижению аналогичных целей;

- приобретение акций акционерных обществ для усиления городского участия в этих обществах, если это необходимо для выполнения задач и если для этого есть необходимые ресурсы;

- установление механизма сохранения размера пакета акций (доли участия города в уставном капитале) при осуществлении дополнительных эмиссий;

3) проведение мероприятий, направленных на увеличение неналоговых доходов применительно к акционерным обществам, функционирующим в высокодоходных отраслях экономики, производящим ликвидную продукцию, имеющим стабильное финансовое положение и не требующим значительных инвестиционных вложений, в том числе:

- покупка акций для формирования их в пакеты, последующая продажа которых обеспечит наибольший доход в бюджет;

- выпуск и реализация производных ценных бумаг, обеспеченных акциями;

- выпуск производных ценных бумаг, дающих право на приобретение акций через определенный срок, с одновременной передачей указанных акций в доверительное управление покупателю производных ценных бумаг;

- приватизация акций с осуществлением предпродажной подготовки и санации акционерных обществ перед продажей;

4) привлечение инвестиций в реальный сектор экономики и поддержка местных товаропроизводителей, в том числе:

- использование акций, находящихся в муниципальной собственности, в качестве обеспечения инвестиций или кредиторов, направляемых на реализацию целевых проектов;

- привлечение эффективного собственника, приобретающего акции в процессе приватизации с условием инвестирования в предприятие;

- приобретение акций городом в результате капитализации просроченной налоговой задолженности организаций и последующая продажа или передача в доверительное управление этих акций.

Совершенствование правовой базы, регулирующей отношения в области управления акциями, находящимися в городской собственности, должно осуществляться путем разработки и принятия нормативных правовых актов, указанных в приложении к настоящей Концепции.

Контроль эффективности управления акциями (долями)

Осуществление контроля за эффективностью управления связано с оценкой:

- динамики увеличения доходов от управления находящимися в городской собственности акциями;

- функционирования механизма учета и контроля за деятельностью организаций, в которых город участвует, а также отчетности и контроля управляющих;

- полноты реестра пакетов акций.

2.4. Земля

Земельные ресурсы рассматриваются как территория в целом, на которой осуществляется жизнедеятельность городского сообщества, так и как обособленные земельные участки - части территории города, имеющие площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.

Управление направлено на повышение эффективности использования земельных ресурсов города, вовлечение земельных участков в гражданский оборот в соответствии с Генеральным планом развития на основе:

- возможности оперативной государственной регистрации прав на земельный участок;

- формирования объекта недвижимости, определения его правового статуса;

- разработки и утверждения системы законодательных и нормативных актов об установлении (определении) сервитутов, ограничений и обременении, целевого назначения для земельного участка и ответственности за их нарушение;

- наличия земельно - информационной системы, основанной на данных Государственного земельного кадастра;

- создания и развития инфраструктуры рынка оборота земельных участков и/или прав на земельные участки, включающего специализированные кредитные учреждения, риэлтеров, институт оценки и др.;

- определения порядка ценообразования на земельные участки (права на них), передаваемые в гражданский оборот;

- определения нормативов землепользования (участков, передаваемых в соответствии с целевым назначением под социальные и другие объекты, а также в рамках реализации городских заказов и программ; сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и т.п.);

- проведения кадастровой оценки земель;

- проверки льготных категорий землепользователей, использующих участки для целей, не соответствующих заявленным при предоставлении льгот.

Земельные участки подлежат обязательному межеванию и регистрации прав на них.

Действие сервитутов, обременяющих использование земельных участков в городе, предусматривает учет особенностей существования городской среды и возможностей дополнения перечня сервитутов по установленной процедуре в интересах города по инициативе уполномоченного органа.

2.5. Управление муниципальной недвижимостью

Оценка состояния управления объектами недвижимости

В муниципальной собственности находятся объекты нежилого фонда общей площадью более 147 тыс. кв. метров, от аренды которых получено в 1998 году 5,3 млн. рублей и в 1999 году 10,5 млн. рублей. Таким образом, наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности недвижимости.

Вместе с тем существующая система управления недвижимостью в городе нуждается в совершенствовании с учетом того, что:

не сформирован полный реестр муниципальной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности и не дает возможности осуществить контроль реальных денежных потоков, провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в городской бюджет;

отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей;

права города на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;

слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;

большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность;

распоряжение городскими землями осуществляют несколько подразделений органов местного самоуправления. Пользователю городской недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практике;

развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.

Таким образом, несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых, от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

Цели и задачи управления объектами недвижимости

Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:

максимально возможное повышение доходности объектов недвижимости;

наиболее эффективное выполнение своих социальных функций в процессе использования недвижимости;

стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.

Для достижения указанных целей необходимо:

а) сформировать полный реестр недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;

б) четко разграничить и скоординировать полномочия всех муниципальных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;

в) сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

г) установить, в каких случаях и на каком праве должны предоставляться земельные участки.

При этом коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться на условиях аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций в целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков.

Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования должны предоставляться только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для использования в некоммерческих целях;

д) обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование городской недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;

е) создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения муниципальным имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал);

ж) создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;

з) урегулировать вопросы приобретения городом объектов недвижимости, в том числе определив цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;

и) установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Определить правовые возможности изъятия имущества у унитарных предприятий (например, в случае неправомерного распоряжения недвижимостью);

к) выявить излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество муниципальных учреждений (исходя из использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение). Изъять указанное имущество;

л) использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско - правовому, поскольку город при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками. Определить норматив отчисления средств комитету по управлению муниципальным имуществом в размере не менее 5 процентов от арендной платы для проведения оценки, инвентаризации и управления недвижимостью;

м) изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам. Цена продажи должна определяться на основании рыночной оценки;

н) обеспечить профессиональную подготовку муниципальных служащих, осуществляющих управление городской недвижимостью;

о) установить жесткие условия предоставления льгот путем обременения пользователя условиями регулирования комитетом по управлению муниципальным имуществом цен и тарифов на товары (работы, услуги), производимые им с использованием недвижимости, с учетом мнения соответствующего отраслевого подразделения администрации города Ставрополя.

Механизм управления объектами недвижимости

Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном ведомстве (в настоящее время - комитет по управлению муниципальным имуществом).

Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).

Первым шагом должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой станет получение информации, позволяющей оперативно провести рыночную оценку объектов недвижимости на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости.

С учетом данных реестра муниципальной собственности город должен зарегистрировать свои права на проинвентаризированные и оцененные объекты недвижимости.

Следующим шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны основываться на следующих принципах:

безусловный приоритет возмездного вида пользования с определением исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;

использование высокодоходной недвижимости в коммерческих целях;

запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе;

сокращение льгот при использовании объектов недвижимости;

продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости. Объекты, не имеющие рыночной стоимости, могут предоставляться инвесторам в безвозмездное пользование под соответствующие городским интересам инвестиционные проекты.

Изложенные принципы должны быть реализованы в нормативных актах, указанных в приложении к настоящей Концепции.

Контроль эффективности управления

объектами недвижимости

Контроль за достижением целей управления может осуществляться по следующим направлениям:

увеличение доходов бюджета от использования муниципального имущества;

своевременная разработка и принятие соответствующей нормативной правовой базы;

сближение ставок за аренду муниципального имущества и рыночных ставок арендной платы;

обеспечение полноты реестра объектов недвижимого имущества;

снижение цен на социально значимые товары (работы, услуги), производимые пользователями муниципального имущества.

Управление объектами недвижимого имущества

в жилищной сфере

Специфика объекта - жилья - практически исключает правомочия по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав города как собственника.

Владение и пользование осуществляется отдельными физическими и юридическими лицами на договорной основе.

Основными целями управления недвижимостью в жилищной сфере является получение социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей города жилыми помещениями, сохранение и восстановление жилищного фонда.

Коммерческое использование недвижимости в жилищной сфере предполагает передачу жилья по договорам найма, аренды, аренды с выкупом, купли - продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, и т.п., создание “доходных домов“.

Задачей является обеспечение содержания, эксплуатации, восстановления и реновации при снижении издержек на указанные цели. Путем коммерческого использования городского жилищного фонда происходит перенесение части бремени собственника по содержанию имущества на пользователя.

Организацию работ по обеспечению содержания, восстановления, эксплуатации инфраструктуры домовладения как объекта управления и единого комплекса недвижимости возлагается на управляющего на договорной основе, определяемого, как правило, по конкурсу.

Органы власти города в лице уполномоченного органа осуществляют правомочия собственника находящихся у города помещений и общей долевой собственности домовладения. Они же инициируют организацию сообщества собственников домовладения и до формирования соответствующей организации выступают в роли представителя домовладения.

Организация собственников домовладения может сама выступать в качестве управляющего.

Органы власти города обеспечивают надзор за эксплуатацией домовладений, целевым использованием жилищного фонда.

Вопросы социального использования жилья (в том числе и на условиях социального найма) относятся к компетенции органов управления муниципального жилья и в настоящей Концепции не рассматриваются.

Управление собственностью,

расположенной за пределами города

Ставрополь обладает собственностью на территории других муниципальных образований.

Права города на объекты собственности, расположенные вне территории города, регистрируются на соответствующей территории, оцениваются с учетом конъюнктуры рынка и особенностей законодательства местонахождения объектов и учитываются в едином реестре единой системы учета городской собственности.

Управление объектами собственности, расположенными вне территории города, осуществляется аналогично управлению соответствующими объектами на территории Ставрополя. При принятии решений по таким объектам учитывается местное законодательство, территориальные, экономические и правовые особенности местонахождения объектов.

Раздел III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ,

НЕ НАХОДЯЩИМСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА

Особенности взаимодействия с иными субъектами

Регулирование пользования объектами любых форм собственности, расположенными на территории Ставрополя, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, города Ставрополя и заключенными договорами (в отношении объектов, находящихся в собственности иностранных физических и юридических лиц и иных субъектов Российской Федерации).

Данное регулирование осуществляется, в основном, в форме реализации органами власти города властных полномочий относительно:

- порядка землепользования, функционального зонирования, градостроительной деятельности;

- установления местных налогов и других платежей в отношении любых субъектов, осуществляющих деятельность на территории города;

- создания эффективной инфраструктуры (регистрирующих органов, обеспечивающих оперативную регистрацию, информационных сетей и возможности доступа к информационным ресурсам города, согласованного законодательства и инвестиционной открытости);

- обеспечения прав всех субъектов;

- регулирования цен и тарифов в части, относящейся к компетенции муниципалитета.

Город как хозяйствующий субъект воздействует на предпринимательскую деятельность иных субъектов, предоставляя собственное имущество (помещения, земельные участки) в различные формы пользования.

Стимулирующее воздействие города реализуется путем:

- накопления и реализации своих товарных запасов;

- выделения приоритетных видов деятельности и при необходимости льготного их налогообложения;

- открытого размещения городских заказов для субъектов различных форм собственности.

При невозможности хозяйствующими субъектами погасить задолженность перед городом, возможна конвертация соответствующих долговых обязательств в ликвидное имущество и/или права пользования на части занимаемых ими земельных участков.

Раздел IV. СПОСОБЫ, МЕТОДЫ И МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ

ГОРОДСКОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Для эффективного управления собственностью используется весь спектр способов, методов и механизмов, предоставляемых законодательством и нормативно - правовыми актами Российской Федерации и Ставрополя.

Введение критериев и оценка эффективности

управления городской собственностью

Концепция предполагает введение механизмов оценки полезности объектов собственности города путем определения бюджетной и иной эффективности, установления нормативов.

Для всех видов объектов собственности вводятся нормативные параметры функционирования объекта. Основной критерий оценки - степень реализации поставленных целей, выполнения нормативных требований.

Каждый объект городской собственности проверяется на необходимость его сохранения в собственности города. Устанавливается режим его наиболее эффективного использования в рамках поставленных задач. Дальнейшие управленческие решения учитывают найденный оптимальный режим.

Бюджетная эффективность организаций, использующих городское имущество, а также организаций, в уставном капитале которых есть доля города, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды города за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости имущества, принадлежащего городу Ставрополю.

Необходима разработка нормативов бюджетной эффективности для различных видов объектов собственности и нормативов затрат на содержание имущества.

Критерии и нормативы “социальной эффективности“ подлежат разработке. На начальном этапе используется метод сравнительной оценки со средними значениями по отрасли (группе социально схожих объектов).

Оценка эффективности использования и/или функционирования объектов, расположенных вне территории города, проводится с учетом территориальных, экономических и правовых особенностей местонахождения объекта.

Осуществляется мониторинг цен и тарифов на социально значимые товары (услуги, работы), производимые на территории города.

Финансовое оздоровление хозяйствующих субъектов

По решению администрации города Ставрополя может производиться финансовое оздоровление значимых для города хозяйствующих субъектов, которое может включать следующие направления:

- предоставление субъекту финансовой, технической или интеллектуальной помощи за счет ресурсов города;

- предоставление субъекту различных льгот;

- изменение имущественных прав на используемое имущество города;

- предоставление налогового и других кредиторов;

- поручительство (гарантия) города по кредитам третьего лица.

Материальная помощь хозяйствующим субъектам может производиться на возмездной или безвозмездной основе при обременении их условиями косвенного регулирования цен.

Возмездное оказание помощи может предусматривать увеличение доли города в уставном капитале коммерческой организации.

Льготы

Полное или частичное освобождение на определенный срок от исполнения установленных правил, обязанностей или облегчение условий их выполнения для юридического и/или физического лица, реализующего определенные виды деятельности, признанные приоритетными для города Ставрополя, или участвующего в реализации городских программ, - является льготой.

Льготы, связанные с уменьшением поступления средств в бюджет города Ставрополя, принимаются на основании соответствующих решений Ставропольской городской Думы и главы города Ставрополя.

Методики порядка, условий и прогнозирования результатов предоставления льгот, потерь финансовых ресурсов города и контроля фактической эффективности достигнутых результатов их применения подлежат разработке.

Налоговое кредитование

Налоговое кредитование применяется городом в качестве поддержки хозяйствующего субъекта путем изменения уплаты налогов в бюджет города.

Налоговый кредит (инвестиционный налоговый кредит) предоставляется хозяйствующему субъекту на возмездной основе по ставке, устанавливаемой в порядке, определенном Ставропольской городской Думой.

Налоговый кредит может предоставляться под залог ликвидного имущества хозяйствующего субъекта.

Амортизация

Одним из основных способов восстановления и пополнения собственности является накопление и использование амортизационных отчислений.

В целях эффективного управления собственностью предусматривается:

- совершенствование методик начисления и нормативов амортизации;

- создание консолидированных амортизационных фондов с установлением порядка распределения их средств, определение формы и содержания примерного договора на совместное использование амортизационных отчислений.

Страхование

Городское имущество должно быть обязательно застраховано от основных рисков утраты и ущерба.

Город для всех типов и сроков договоров перекладывает обязанность страхования на пользователя городского имущества.

Степень участия собственника в риске случайной гибели объекта, в эксплуатации объекта, в его содержании, в проведении текущих и капитальных ремонтов объекта и его страховании определяются условиями договора передачи в пользование.

Доверительное управление

Решение о передаче муниципального имущества Ставрополя в доверительное управление принимает глава города Ставрополя.

Решение содержит:

- ответственность за упущенную по вине управляющего выгоду за время доверительного управления;

- распределение ответственности между городом и доверительным управляющим по переданному в управление имуществу (риски);

- способы обеспечения обязательств.

Назначение управляющего осуществляется по итогам открытого конкурса на право заключения договора доверительного управления имуществом.

Порядок и условия проведения конкурса разрабатываются комитетом по управлению муниципальным имуществом.

Концессия

Передача за вознаграждение комплекса исключительных прав (объектов интеллектуальной собственности, прав на товарные знаки, и т.п.) осуществляется на основе договора коммерческой концессии.

Город может выступать в качестве правообладателя или пользователя договора коммерчес“ой концессии.

Решение о заключении договора коммерческой концессии принимается главой города Ставрополя и оформляется соответствующим договором.

Аренда

Аренда представляет собой один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом для собственника возобновляемым источником поступлений.

Аренда позволяет городу решить следующие задачи:

- включить в сферу аренды все виды объектов собственности Ставрополя, в том числе объектов со сложной структурой - садово - парковых и имущественных комплексов, жилых и нежилых помещений и иных движимых и недвижимых объектов, и за счет этого увеличить поступления в бюджет;

- определить границы, в которых могут действовать арендодатель и арендатор при заключении договора аренды;

- усовершенствовать принципы установления арендной платы, увязав их с издержками и доходами собственника и арендатора; включить в расчет арендной платы за нежилые помещения арендную плату за пользование соответствующей долей земельного участка;

- заключать договоры аренды в едином пакете с договорами о предоставлении коммунальных услуг;

- обеспечить защиту прав и интересов инвесторов и арендаторов - гарантии в их взаимоотношениях с городом;

- расширить сферу использования видов и объектов аренды: для размещения рекламы, сезонного использования земли общего пользования, почасовой аренды, недвижимости в жилищной сфере (“доходные дома“), для парковки и временных стоянок, объектов, расположенных на воде, и участков земли, обеспечивающих возможность коммерческого использования объектов на воде.

Вводятся договоры аренды земельных участков под застройку с детализацией механизмов взаимодействия арендатора и города и определения способа использования построенного объекта по завершении договора аренды.

Конкретные особенности прав арендатора по владению, пользованию и распоряжению арендованным объектом определяются видом договора аренды, особенностями вида арендованных объектов и фиксируются индивидуально в каждом договоре аренды.

Город в своей хозяйственной деятельности может арендовать имущество, находящееся в иной собственности.

Подлежат разработке и введению в практику следующие приемы и методы аренды:

- сдача в аренду недвижимости по конкурсу, в том числе с выполнением определенных инвестиционных условий;

- продажа на конкурсе права аренды;

- повышение потребительских свойств недвижимости, то есть передача на баланс (единому балансодержателю) с целью проведения капитального и текущего ремонта на высоком уровне с последующей сдачей в аренду по повышенным ставкам.

Передача собственности в безвозмездное пользование

При передаче объектов в безвозмездное пользование определяются целевое назначение объекта, сроки и условия договора безвозмездного пользования, в том числе порядок оплаты коммунальных услуг и текущих расходов по эксплуатации.

Ставропольской городской Думой по представлению главы города Ставрополя утверждаются: перечень имущества, организаций или физических лиц, которым передается имущество в безвозмездное пользование, переоформление права аренды в право безвозмездного пользования, сроки договора и оценка потерь бюджета.

По окончании договора безвозмездного пользования решение о дальнейшем использовании имущества принимает собственник.

Приватизация

Приватизация выступает в качестве средства изменения формы собственности и формирования эффективного хозяйствующего субъекта.

Указанная задача решается путем реорганизации предприятия, формирования объекта приватизации и изъятия “лишнего“ имущества, управлением материальными и нематериальными активами - долями (пакетами акций).

Принятие решений о приватизации предприятий производится по индивидуальным схемам, предусматривающим перевод предприятий из “режима выживания“ в “режим развития“ путем:

- изменения формы собственности и организационно - правовой формы предприятий;

- отчуждения городом имущественных объектов;

- реорганизации имущественных комплексов предприятий и модернизации производств;

- проведения предпродажной подготовки объектов приватизации;

- долгосрочного инвестирования предприятий;

- изменения размеров и сроков закрепления пакетов акций в собственности города;

- определения формы продажи пакетов акций.

Решение о приватизации включает в себя анализ финансово - экономического и фактического состояния объекта приватизации, четкое видение судьбы конкретного предприятия, его места в хозяйственной жизни с учетом стратегии развития города.

Первичная приватизация объектов жилищного фонда производится на безвозмездной основе, носит внеэкономический, социальный характер и регулируется жилищным законодательством Российской Федерации и нормативными актами города Ставрополя.

Раздел V. ИНФРАСТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ

Информационное обеспечение

Основу информационного обеспечения системы управления собственностью составляет единая система учета:

- городской собственности, в том числе за пределами Ставрополя;

- учреждений и предприятий;

- собственности иных собственников на территории города;

- показателей функционирования городских учреждений и предприятий;

- показателей использования городского имущества и оценки эффективности использования;

- решений органов власти города по управлению собственностью, планируемых и фактических результатов их исполнения.

Информационная система базируется на следующих основных принципах:

- единая система идентификации объектов, основанная на кадастровом делении;

- однократность ввода информации;

- ответственность за полноту и достоверность введенной информации;

- обеспечение доступа пользователя к информации и блокирование несанкционированного доступа;

- обеспечение интегрированного перекрестного контроля достоверности информации в системе;

- периодическое обновление информации;

- обеспечение сохранности информации и независимости от используемых технических средств.

Эффективное управление собственностью в городе требует использования всех преимуществ современных информационных технологий, что включает в себя:

- создание банка интеллектуальной собственности города;

- поэтапную интеграцию раздробленных информационных ресурсов в единое информационное пространство;

- развитие программного обеспечения на основе использования экономико - математических методов:

оперативного анализа данных о состоянии городской собственности, эффективности ее использования, структуре действующих правоотношений, динамике поступления и использования денежных средств;

прогнозирования тенденций развития экономики города и выработки решений о составе городской собственности и изменения форм и методов ее использования;

прогнозирования последствий управленческих решений;

анализа фактической эффективности управленческих решений.

Для функционирования системы необходимы:

- разработка и ввод в эксплуатацию системы учета и обеспечение ее бесперебойного функционирования, в том числе и в автоматизированном варианте;

- создание баз данных и обеспечение сбора, ведения и контроля достоверности первичной информации;

- создание единой технологии функционирования всех участников процесса управления имуществом города при разделении информации на публичную и коммерческую и регламентированном доступе;

- переход на электронные стандарты документооборота внутри структур законодательной и исполнительной власти города.

Доступность, достоверность и полнота информации, связанной с управлением собственностью, обеспечивается ежегодной публикацией в средствах массовой информации:

- баланса муниципального имущества города Ставрополя;

- отчета о составе городской казны;

- отчета о денежных поступлениях от использования городской собственности.

Правовое обеспечение

Концепция базируется на законодательстве и нормативно - правовых актах Российской Федерации, Ставропольского края и Ставрополя.

Повышение эффективности управления предполагает разработку ряда нормативно - правовых актов города Ставрополя, методических материалов.

Последовательность разработки нормативно - правовых актов определяется по предложениям органов исполнительной власти города и находит отражение в ежегодном плане мероприятий по реализации Концепции.

Организационное обеспечение

Основными принципами управления являются:

- централизация полномочий и исключение дублирования;

- принятие решений и ответственность за последствия принятых решений;

- концентрация усилий в заданном направлении;

- формирование иерархической цепи управления.

Кадровое обеспечение

Кадровое обеспечение в рамках Концепции рассматривается как в отношении должностных лиц исполнительной власти города, так и в отношении управляющих объектами собственности и включает:

- подготовку специалистов в области управления собственностью путем заключения договоров на обучение с ведущими вузами города;

- систематическое повышение квалификации и периодическую аттестацию сотрудников органов исполнительной власти;

- включение квалифицированных требований в контракты с лицами, управляющими собственностью города;

- лицензирование управляющих организациями независимо от форм собственности;

- отзыв лицензии при невыполнении управляющими организациями основных требований законодательства, в том числе своевременной выплаты работникам заработной платы, платежей в бюджет и внебюджетные фонды;

- вознаграждение за работу.

Финансовое обеспечение

Управление собственностью города, регулирование процессов использования имущества иными собственниками обеспечивается за счет бюджета и иных финансовых ресурсов города.

На проведение отдельных мероприятий - инвентаризация собственности, построение информационной системы города и т.п. - источниками финансирования выступают бюджет города и иные финансовые ресурсы.

Проведение мероприятий по предпродажной подготовке объектов приватизации, реорганизации и реструктуризации предприятий осуществляется в соответствии с законодательством о приватизации.

Организация управления пакетами акций, находящимися в собственности города, включая подготовку управляющих, осуществляется за счет 10%-ных отчислений от суммы дивидендов, направляемых комитету по управлению муниципальным имуществом.

Реализация инвестиционных проектов осуществляется за счет средств бюджета, иных финансовых ресурсов, в том числе привлеченных средств частных отечественных и зарубежных инвесторов.

Важными источниками инвестиций в реальный сектор экономики являются средства:

- населения - под выпуск ценных бумаг Ставрополя (жилищные, промышленные, строительные, дорожные, медицинские);

- международных организаций - на финансирование специальных программ по экологии, культуре, медицине и т.д.

- частных инвесторов, в том числе зарубежных.

Нормативы распределения средств, поступающих от управления собственностью, ежегодно утверждаются в составе бюджетных показателей.

Раздел VI. КОНТРОЛЬ

Контроль и надзор в сфере управления государственной и муниципальной собственностью сосредотачиваются на:

- проверке целевого и эффективного использования имущества города, включая его финансовые ресурсы, а также контроле за его сохранностью, восстановлением и приращением;

- выполнении нормативов, обязательных для всех собственников;

- деятельности лиц, привлекаемых в качестве управляющих;

- обеспечении административной вертикали во взаимодействии органов, исключающем дублирование в работе;

- обеспечении неотвратимости и соразмерности санкций за нарушения законодательства;

- разграничении регулирующих, разрешительных и контрольных функций;

- методическом обеспечении контроля, в том числе путем выработки критериев оценки эффективности использования собственности;

- обеспечении общественного контроля;

- контроля за правильностью применения установленных цен (тарифов, наценок) хозяйствующими субъектами на территории города.

Сроки и контролируемые нормативы устанавливаются местными органами власти.

Концепция призвана объявить приоритеты в области управления городской собственностью, пути совершенствования нормативной базы и на этой основе гарантировать всем участникам экономических отношений равные условия для коммерческой деятельности.

Контроль за исполнением Концепции управления муниципальной собственностью города Ставрополя возлагается на специально создаваемую рабочую группу. Группа формируется из числа заместителей главы администрации города Ставрополя и подчиняется непосредственно главе города.

Основные направления деятельности группы:

- проверка целевого и эффективного использования муниципального имущества, включая финансовые ресурсы, а также контроль за его сохранностью, восстановлением и приращением;

- выполнение нормативов, обязательных для всех собственников;

- проверка деятельности лиц, привлекаемых для управления муниципальной собственностью;

- обеспечение административной вертикали во взаимодействии органов, исключающее дублирование в работе;

- разграничение регулирующих, разрешительных и контрольных функций;

- обеспечение неотвратимости и соразмерности санкций за нарушение законодательства;

- методическое обеспечение контроля;

- проверка использования муниципальной собственности в установленных пределах.

Приложение 2

к Концепции управления

собственностью Ставрополя

и взаимодействия с иными

собственниками на

территории города

до 2003 года

ПРИМЕРНЫЙ ПЛАН

ПОДГОТОВКИ НОРМАТИВНО - ПРАВОВЫХ АКТОВ

ПО ВОПРОСАМ РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ

----T---------------------------T-------------T----------T-------------¬

¦N N¦ Содержание вопроса ¦ Орган, ¦ Срок ¦Ответственные¦

¦п/п¦ ¦принимающий ¦подготовки¦ исполнители ¦

¦ ¦ ¦нормативно - ¦ ¦ ¦

¦ ¦ ¦правовой акт ¦ ¦ ¦

+---+---------------------------+-------------+----------+-------------+

¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦

+---+---------------------------+-------------+----------+-------------+

¦ I. В сфере управления муниципальными предприятиями ¦

¦ и учреждениями ¦

¦ ¦

¦ ¦

¦1. О создании информационного Администрация Август, КУМИ ¦

¦ реестра показателей г. Ставрополя Сентябрь ДЭ ¦

¦ экономической эффективности 2000 года ФУ ¦

¦ деятельности муниципальных УКС ¦

¦ предприятий УЖКХ ¦

¦ ¦

¦2. О реорганизации Администрация Август, КУМИ ¦

¦ муниципальных унитарных г. Ставрополя Октябрь ¦

¦ предприятий 2000 года ¦

¦ ¦

¦3. О порядке отчетности Администрация Октябрь КУМИ ¦

¦ руководителей г. Ставрополя 2000 года ¦

¦ муниципальных унитарных ¦

¦ предприятий ¦

¦ ¦

¦4. О проведении проверок Администрация Сентябрь КУМИ ¦

¦ и аудита финансово - г. Ставрополя 2000 года ¦

¦ хозяйственной ¦

¦ деятельности ¦

¦ муниципальных унитарных ¦

¦ предприятий ¦

¦ ¦

¦5. О порядке аттестации Администрация Сентябрь, КУМИ ¦

¦ руководителей г. Ставрополя Октябрь ДЭ ¦

¦ муниципальных унитарных 2000 года УКС ¦

¦ предприятий УЖКХ ¦

¦ ДСП ¦

¦ ¦

¦6. О мерах по контролю за Администрация Август КУМИ ¦

¦ поступлением в бюджет г. Ставрополя 2000 года ФУ ¦

¦ доходов от использования МНИ ¦

¦ муниципального имущества ¦

¦ ¦

¦7. О перечне и методике Администрация Июль, КУМИ ¦

¦ определения основных г. Ставрополя Август ¦

¦ экономических показателей 2000 года ¦

¦ эффективности деятельности ¦

¦ муниципальных унитарных ¦

¦ предприятий ¦

¦ ¦

¦ II. В сфере управления акциями, находящимися ¦

¦ в муниципальной собственности ¦

¦ ¦

¦8. О порядке передаче Администрация Ноябрь КУМИ ¦

¦ в доверительное управление г. Ставрополя 2000 года ¦

¦ акций, находящихся в ¦

¦ муниципальной собственности ¦

¦ ¦

¦ III. В сфере управления муниципальной собственностью ¦

¦ ¦

¦9. О порядке государственной Администрация Май, ¦

¦ регистрации прав на г. Ставрополя август КУМИ ¦

¦ недвижимое имущество, 2000 года ¦

¦ находящееся в муниципальной ¦

¦ собственности ¦

¦ ¦

¦10. О проведении инвентаризации Администрация Сентябрь КУМИ ¦

¦ объектов незавершенного г. Ставрополя 2000 года УКС ¦

¦ строительства, находящихся УЖКХ ¦

¦ в муниципальной ДСП ¦

¦ собственности, и порядке их Админист-¦

¦ дальнейшего использования рации ¦

¦ районов ¦

¦ ¦

¦11. О порядке страхования КУМИ Сентябрь, КУМИ ¦

¦ объектов недвижимости, Октябрь ¦

¦ находящихся в муниципальной 2000 года ¦

¦ собственности ¦

¦ ¦

¦12. О порядке передачи в Администрация Ноябрь КУМИ ¦

¦ доверительное управление г. Ставрополя 2000 года ¦

¦ находящихся в муниципальной ¦

¦ собственности объектов ¦

¦ недвижимости ¦

¦ ¦

¦13. О порядке выпуска и Ставропольская Сентябрь, КУМИ ¦

¦ размещения ценных бумаг, городская Дума Ноябрь ФУ ¦

¦ обеспеченных находящимися 2000 года ¦

¦ в муниципальной ¦

¦ собственности объектами ¦

¦ недвижимости ¦

¦ ¦

¦ IV. В сфере приватизации ¦

¦ ¦

¦14. О порядке отчуждения Ставропольская Август, КУМИ ¦

¦ имущества и активов городская Дума Сентябрь ¦

¦ действующих и ликвидируемых 2000 года ¦

¦ муниципальных унитарных ¦

¦ предприятий ¦

¦ ¦

¦ ¦

¦ V. В сфере регулирования цен и тарифов ¦

¦ ¦

¦15. О процедуре представления, Администрация Апрель - КУМИ ¦

¦ согласования и утверждения г. Ставрополя май ¦

¦ тарифов на жилищно - 2000 года ¦

¦ коммунальные услуги ¦

¦ ¦

¦16. О размере фонда Администрация Май, Июнь КУМИ ¦

¦ потребления, учитываемого г. Ставрополя 2000 года ¦

¦ при расчете цен и тарифов ¦

¦ ¦

¦17. О величине прибыли, Администрация Июнь, Июль КУМИ ¦

¦ учитываемой при г. Ставрополя 2000 года ¦

¦ формировании цен и тарифов ¦

¦ ¦

¦ VI. В сфере эксплуатации имущества ¦

¦ ¦

¦18. О постановке на Администрация Апрель - КУМИ ¦

¦ баланс комитета по г. Ставрополя Май ¦

¦ управлению муниципальным 2000 года ¦

¦ имуществом объектов ¦

¦ муниципальной ¦

¦ собственности, не имеющих ¦

¦ балансовой принадлежности ¦

¦ ¦

¦19. О передаче на баланс Администрация Апрель - КУМИ ¦

¦ комитета по управлению г. Ставрополя Май ¦

¦ муниципальным имуществом 2000 года ¦

¦ отдельно стоящих нежилых ¦

¦ зданий ¦

L-----Примечание. КУМИ - комитет по управлению муниципальным имуществом;

ДЭ - департамент экономики;

ФУ - финансовое управление;

УКС - управление капитального строительства;

УЖКХ - управление жилищно - коммунального хозяйства;

ДСП - департамент социальной политики;

МНИ - муниципальная налоговая инспекция.