Российские законы

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.09.2010 N А54-2819/2010 <Заявленные требования о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, а также о признании незаконными действий административного органа, заключающихся в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков с последующим исключением поименованных сведений из реестра, удовлетворены, поскольку при расчете кадастровой стоимости оценочной организацией использовались факторы стоимости, не согласованные с межведомственной комиссией>

Постановлением ФАС Центрального округа от 09.03.2011 N А54-2819/10 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2010 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 12 сентября 2010 г. N А54-2819/2010

(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью “Торговый дом “Барс“ г. Рязань (далее - заявитель; общество) обратилось в Арбитражный суд с заявлениями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление) о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0060031:30, 62:29:0110015:16, принадлежащих обществу на праве собственности, а также просит признать незаконными действия Управления, заключающиеся в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений
о кадастровой стоимости указанных земельных участков с последующим исключением поименованных сведений из реестра.

По заявлениям общества Арбитражным судом возбуждены производства по двум делам: N А54-2819/2010 и N А54-2892/2010.

По инициативе Арбитражного суда определением от 02.08.2010 в соответствии с положениями статьи 130 АПК РФ поименованные дела, в силу однородности разрешаемого спора, объединены в одно производство и объединенному производству дел присвоен N А54-2819/2010.

По инициативе Арбитражного суда определениями от 02.08.2010 и от 18.08.2010 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии Российской Федерации г. Москва (далее - Федеральная служба Росреестра) и общество с ограниченной ответственностью “АварКом“ г. Рязань, а также в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Правительство Рязанской области.

Управление и общество с ограниченной ответственностью “АварКом“, а также Правительство Рязанской области в отзывах не признали требования общества, указав на правомерность включения в государственный кадастр недвижимости сведений об измененной кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

В заседании Арбитражного суда представитель общества поддержал заявленные требования, указав на несоблюдение Управлением надлежащего контроля при выполнении государственной функции, связанной с определением достоверности кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Рязанской области от 25 ноября 2009 года N 324.

Представители Управления, Федеральной службы Росреестра, общества с ограниченной ответственностью “АварКом“ и Правительства Рязанской области не признали заявление общества, указав на неправомерность оспаривания действий Управления после утверждения измененной кадастровой стоимости земельных участков постановлением Правительства Рязанской области, а также указали на пропуск заявителем трехмесячного срока подачи заявления в Арбитражный суд, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Представитель общества не признал
нарушение трехмесячного срока обращения в Арбитражный суд, пояснив свою позицию тем, что начало течения этого срока определяется не моментом получения обществом информации о новом значении кадастровой стоимости земельных участков, а получением обществом отчета независимого оценщика, в котором дана оценка рыночной стоимости земельных участков. Только с момента сравнения рыночной стоимости с кадастровой стоимостью земельных участков общество имеет возможность узнать о наличии или отсутствии нарушений своих прав собственника на данные земельные участки.

Доводы заявителя Арбитражный суд находит обоснованными. Помимо этого Арбитражный суд считает необходимым отметить, что решение об отказе в заявленных требованиях по основаниям пропуска срока не отвечает положениям Федерального закона РФ от 30.03.1998 N 54-ФЗ “О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и протоколов к ней“, согласно которым Российская Федерация признает обязательными юрисдикцию Европейского суда по правам человека и решения этого суда. В протоколах, дополняющих Конвенцию о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950 (далее - Конвенция), закреплены также права юридических лиц, подлежащие защите. Конвенцией запрещен отказ в правосудии, а также закреплено положение, согласно которому заинтересованное лицо должно иметь возможность добиться рассмотрения своего дела в суде - органе государственной системы правосудия. Позиция Европейского суда по правам человека о недопустимости при рассмотрении спора чрезмерных правовых или практических преград означает неправомерность отказа заявителю в осуществлении его субъективного права на судебную защиту по формальным обстоятельствам.

В ходе рассмотрения материалов дела установлено:

Общество с ограниченной ответственностью “Торговый дом “Барс“ является собственником двух земельных участков:

с кадастровым номером 62:29:0060031:30 (предшествующий кадастровый номер 62:29:006 00 31:0030), разрешенное использование - для обслуживания торгового центра, общей площадью 8 594,3
кв. м, расположен по адресу: 390013, г. Рязань, Московское шоссе, 7;

с кадастровым номером 62:29:0110015:16 (предшествующий кадастровый номер 62:29:011 00 15:0016), разрешенное использование - для размещения торгового предприятия, общей площадью 2 219,6 кв. м, расположен по адресу: 390006, г. Рязань, Касимовское шоссе, 34а.

Удельные показатели кадастровой стоимости находящихся в собственности общества земельных участков были утверждены Постановлением администрации Рязанской области от 10 февраля 2003 года N 27 “О кадастровой стоимости земель поселений на территории Рязанской области“ и составляли 1 873,75 руб. и 2 259,41 руб. за один квадратный метр.

Постановлением Правительства Рязанской области от 25 ноября 2009 года N 324 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области“ были утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населенных пунктов Рязанской области (приложение N 2 к постановлению). Данное постановление опубликовано в газете “Рязанские ведомости“ за 23 декабря 2009 года (специальные выпуски N 1, N 2 и N 3). Постановление администрации Рязанской области от 10 февраля 2003 года N 27 признано утратившим силу с 1 января 2010 года.

Вновь принятым Постановлением Правительства Рязанской области от 25.11.2009 N 324 удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков общества составили 8 219,19 руб. и 6 337,33 руб. При этом кадастровая стоимость первого земельного участка (с кадастровым номером 62:29:0060031:30) составила 70 638 184,61 руб. и кадастровая стоимость второго земельного участка (с кадастровым номером 62:29:0110015:16) составила 14 066 337,66 руб.

В целях определения достоверности вновь утвержденной кадастровой стоимости земельных участков общество обратилось к независимой оценочной организации для получения заключения о рыночной стоимости этих участков. По отчетам
общества с ограниченной ответственностью “Спектр“ г. Рязани рыночная стоимость земельных участков заявителя по состоянию на 01.01.2010 составила 14 971 296 руб. - по первому земельному участку и 3 062 463 руб. - по второму земельному участку.

По мнению заявителя превышение кадастровой стоимости земельных участков значение рыночной стоимости этих участков (более, чем в четыре раза) не отвечает требованиям достоверности осуществленного Управлением контроля в отношении оценочного отчета, который представлен обществом с ограниченной ответственностью “АварКом“ г. Рязани - исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земельных участков на условиях государственного контракта от 11.12.2007 N 35.301007.499-о.

Представители Управления не признали заявленные требования, указав на надлежащее выполнение контрольных функций по оценке работ исполнителя и внесению сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель поселений были одобрены межведомственной комиссией по рассмотрению хода выполнения работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель (протокол от 29.10.2008 N 5; том 1, стр. 82), согласованы с Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии Российской Федерации (составлен акт проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков от 22 октября 2010 года N 4; том 1 стр. 85) и утверждены постановлением Правительства Рязанской области. Принятое Правительством области постановление в установленном порядке не оспорено и не признано недействующим.

Оценив материалы дела и доводы представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд считает необходимым удовлетворить заявленные обществом требования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля
2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (далее - Правила), согласно которым организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами, а органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункты 1, 10 Правил).

Последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и территориальных органов Роснедвижимости - Управлений Роснедвижимости по субъектам РФ, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам РФ, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель определяет Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции “Организация проведения государственной кадастровой оценки земель“ (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 N 215; далее - Регламент).

В силу положений Регламента (пункты 9.6 - 9.12) Роснедвижимость осуществляет проверку отчета исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте РФ на предмет соответствия Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли от 15 февраля 2007 года N 39; далее - Методические указания).

По результатам проведенной проверки Роснедвижимость принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки:

о соответствии отчета Методическим указаниям;

о выявлении нарушений Методических указаний при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.

В случае принятия решения о соответствии отчета Методическим указаниям Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты
составления акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту РФ вместе с актом проверки.

После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение.

Из приведенных положений действующего законодательства следует, что орган исполнительной власти субъекта РФ утверждает те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Роснедвижимостью была проведена соответствующая проверка и в отношении которых принято решение о соответствии Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднено, его функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), созданную в результате переименования Федеральной регистрационной службы.

На основании пункта 8.1 Регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

Вместе с тем, соблюдение административной процедуры Управлением и утверждение акта проверки Росреестром не является бесспорным доказательством заранее определенной силы, свидетельствующим о достоверности исходных данных, использованных при проведении кадастровой оценки земельного участка, и не исключает возможность их проверки в судебном порядке и необходимость подтверждения соответствующих сведений.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

При этом пунктом 5 Правил установлено, что основой для государственной кадастровой оценки земель поселений является статистический анализ рыночных цен и иной
информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В силу пункта 2.2.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей. Пунктом 2.2.7 Методических указаний установлено, что если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Результатом государственной кадастровой оценки земель в субъекте РФ, подлежащим утверждению органом исполнительной власти субъекта РФ, является кадастровая стоимость каждого земельного участка.

В материалы дела Управлением не представлены необходимые и достаточные доказательства, свидетельствующие об использовании рыночных цен на земельные участки.

Обществом “АварКом“ в нарушение порядка сбора информации была собрана информация только о продаже земельных участков по цене продавца, без сбора информации о значениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки. Оценочной организацией не собрана наиболее достоверная информация о рынке недвижимости в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли-продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций-банкротов), об ипотечных сделках.

Состав факторов стоимости земельных участков был утвержден протоколом межведомственной комиссии от 08.02.2008 и представлен в таблице 20 Основного тома отчета (том 3, стр. 187 - 199). Тем не менее, при расчете кадастровой стоимости оценочной организацией использовались иные факторы стоимости, самостоятельно примененные исполнителем. С межведомственной комиссией не согласовывались примененные по отчету факторы стоимости.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем выполнении Управлением
контроля за осуществлением государственной функции по кадастровой оценке земель.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Руководствуясь статьями 110, 167 и 201 АПК РФ, Арбитражный суд

решил:

1. Признать недостоверным, как не соответствующий требованиям Земельного кодекса РФ и Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, результат кадастровой оценки земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0060031:30 и 62:29:0110015:16 стоимостью 70 638 184,61 руб. и стоимостью 14 066 337,66 руб. с удельными показателями кадастровой стоимости в размере 8 219,19 руб. и 6 337,33 руб. за один квадратный метр.

Признать незаконными, как не соответствующие требованиям Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 “Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель“ действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии РФ по Рязанской области, заключающиеся в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0060031:30 и 62:29:0110015:16 стоимостью 70 638 184,61 руб. и стоимостью 14 066 337,66 руб. с удельными показателями кадастровой стоимости в размере 8 219,19 руб. и 6 337,33 руб. за один квадратный метр.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии РФ по Рязанской области устранить допущенные нарушения прав
и законных интересов общества с ограниченной ответственностью “Барс“ в связи с чем исключить из государственного кадастра недвижимости недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельных участков 62:29:0060031:30 и 62:29:0110015:16 стоимостью 70 638 184,61 руб. и стоимостью 14 066 337,66 руб. с удельными показателями кадастровой стоимости в размере 8 219,19 руб. и 6 337,33 руб. за один квадратный метр.

2. Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии РФ г. Москва и общество с ограниченной ответственностью “АварКом“ г. Рязань от ответственности по настоящему делу освободить.

3. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии РФ по Рязанской области, находящегося по адресу: 390000 г. Рязань, ул. Право-Лыбедская, д. 35, в пользу общества с ограниченной ответственностью “Торговый дом Барс“, находящегося по адресу: 390013, г. Рязань, Московское шоссе, д. 5А, судебные расходы по оплате государственной пошлины в общей сумме 8 000 руб.

4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Торговый дом Барс“, находящемуся по адресу: 390013, г. Рязань, Московское шоссе, д. 5А, из федерального бюджета денежные средства в сумме 8 000 руб. - излишне перечисленные в уплату государственной пошлины платежным поручением от 10.06.2010 N 23261.

5. На решение может быть подана жалоба в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый Арбитражный апелляционный суд г. Тулы.