Решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.05.2011 N А54-6343/2010 <Заявленные требования о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным удовлетворены, поскольку сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ>
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИРЕШЕНИЕ
от 25 мая 2011 г. N А54-6343/2010
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью “МИТЕХ-СЕРВИС“, г. Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, г. Рязань, о признании договора аренды недвижимого имущества N 2111101 от 17.09.2001 недействительным (ничтожным).
Исковые требования основаны на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что сданное в аренду в качестве нежилого по договору N 2111101 от 17.09.2001 помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 20, являлось жилым помещением; Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани не являлось правообладателем на совершение сделок по аренде объекта недвижимости жилого фонда.
В последующем истец ходатайствовал о дополнении просительной части искового заявления: признать на основании статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации факт причинения ему убытков в результате незаконных действий органов местного самоуправления и возврате истцу необоснованно полученного дохода в размере 285452 руб. 59 коп.
Суд предложил истцу четко сформулировать заявленное требование и его правовое обоснование, кроме того, учитывать требования статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о порядке изменения исковых требований. 10.05.2011 истец обратился в суд с письменным ходатайством об изменении предмета иска, в котором просил:
1. Признать договор аренды недвижимого имущества N 2111101 от 17.09.2001 недействительным (ничтожным) по основаниям, приведенным в исковом заявлении, а также в связи с тем, что спорное имущество не являлось муниципальной собственностью.
2. Признать начало отсчета срока исковой давности по недействительности договора аренды с момента, когда истцу стало известно о ее недействительности, с 2010 г.
3. Признать, что по основаниям отсутствия у имущества собственника имущество не может быть в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации передано ответчику.
4. Признать право собственности на спорное имущество за истцом с учетом отсутствия собственника.
5. Взыскать с ответчика сумму необоснованно завышенного в виде арендной платы дохода в размере 285452 руб. 59 коп;
6. Признать, что акт передачи истцом ответчику имущества является недействительным.
В судебном заседании 19.05.2011 истец исключил из вышеуказанного ходатайства об изменении предмета иска требование, указанное в пункте 5 (взыскании с ответчика суммы необоснованно завышенного в виде арендной платы дохода в размере 285452 руб. 59 коп).
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в Арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Одновременное изменение основания и предмета иска процессуальным законом не предусмотрено.
С учетом изложенного, требования истца о признании права собственности на спорное имущество, а также о признании недействительным акта приема-передачи имущества не могут быть приняты судом к рассмотрению в настоящем деле, поскольку в данном случае истец изменяет и основание, и предмет иска, что недопустимо.
С соответствующими исковыми требованиями заявитель не лишен возможности обратиться в суд в самостоятельном порядке.
Требования, указанные в пунктах 2 и 3 ходатайства суд расценивает не как дополнительные требования, а в качестве доводов истца.
С учетом изложенного, судом рассматриваются исковые требования общества с ограниченной ответственностью “МИТЕХ-СЕРВИС“ о признании договора аренды недвижимого имущества N 2111101 от 17.09.2001 недействительным (ничтожным). Истец исковые требования поддержал. Представитель ответчика иск не признал, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации Изучив материалы дела и представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, Арбитражный суд считает необходимым исковые требования удовлетворить.
При этом суд исходит из следующего. Как видно из материалов дела, Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и ООО “МИТЕХ-СЕРВИС“ (Арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 2111101 от 17.09.2001, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 96,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 20, для использования под офис и выставочный зал, сроком с 17 сентября 2001 года по 15 сентября 2002 года.
В соответствии с пунктом 6.5 договор неоднократно продлевался сторонами на тех же условиях и на тот же срок.
По акту приема-передачи от 17 сентября 2001 года Арендодатель передал Арендатору вышеуказанное имущество.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.06.2010 по делу N А54-1460/2010 договор аренды N 2111101 от 17.09.2001 расторгнут.
Суд обязал общество с ограниченной ответственностью “МИТЕХ-СЕРВИС“ освободить нежилое помещение, общей площадью 96,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 20 и передать его по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации г. Рязани в течение 14 календарных дней с момента вступления решения в законную силу. Согласно поэтажному плану и экспликации от 05.04.2000 спорное помещение является жилым, в связи с чем истец на основании статей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации и 288 Гражданского кодекса Российской Федерации считает данный договор аренды недействительным (ничтожным) и обратился в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Из справки ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ от 03.06.2010 N Ф-62/01-2257 следует, что помещение общей площадью 96,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 20, изначально является жилым помещением кв. 2. Каких-либо документов об изменении статуса данного помещения в БТИ не имеется Письмом от 13.09.2010 N 06-13/2111 администрация города Рязани сообщила обществу с ограниченной ответственностью “МИТЕХ-СЕРВИС“ о том, что в администрации отсутствует информация о переводе помещения общей площадью 96,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 20, из жилого в нежилой фонд.
Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани письмом от 18.06.2010 N 01-71/2689 также сообщило обществу с ограниченной ответственностью “МИТЕХ-СЕРВИС“ о том, что информацией о принятии администрацией города Рязани постановления о переводе спорного помещения из жилищного фонда в нежилой не располагает.
Кроме того, Управление энергетики и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Рязани письмом от 01.03.2011 N 01-07/325 сообщило, что жилые помещения, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 20, Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Рязани сняты с баланса, как не являющиеся муниципальной собственностью. Данное обстоятельство подтверждено выпиской из Реестра муниципальной собственности по состоянию на 28.04.2009.
В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Запрет на использование жилых помещений в иных целях, чем для проживания граждан, установлен также статьей 7 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в спорный период. Материалами дела установлено, что в аренду сдано жилое помещение.
Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. Статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). В соответствии с решениями Рязанского городского Совета от 11.12.2002 N 604 “О порядке перевода жилых помещений в нежилые в городе Рязани“, от 22.06.2006 N 459-III “Об утверждении Положения о порядке принятия решения о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на территории муниципального образования - город Рязань“ перевод жилых помещений в нежилые в городе Рязани осуществляется постановлениями главы администрации города Рязани. Стороны не представили постановление главы администрации города Рязани о переводе квартиры N 2 из жилого в нежилое помещение.
На основании представленных документов а также учитывая пояснения сторон, суд пришел к выводу о том, что решение о переводе спорного помещения из жилого в нежилое органом местного самоуправления не принималось.
В соответствии с пунктом 39 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации“ под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.
В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 288 Кодекса).
Таким образом, договор аренды недвижимого имущества N 2111101 от 17.09.2001 является недействительным (ничтожным). В процессе рассмотрения дела в суде ответчиком заявлено о применении срока исковой давности. Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит удовлетворению, поскольку срок исковой давности истцом не пропущен.
При этом суд исходит из следующего. Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с условиями договора (пункт 6.5) продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.
Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 10 письма от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Таким образом, между сторонами имел место договор аренды недвижимого имущества N 2111101 от 17.09.2001 со сроком действия с 17.09.2009. по 15.09.2010, следовательно, срок исковой давности, установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации не истек. С учетом изложенного, исковые требования о признании договора аренды недвижимого имущества N 2111101 от 17.09.2001 недействительным (ничтожным) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Вопрос о распределении судебных расходов в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не рассматривается, поскольку истцу при подаче иска предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины; ответчик в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью “МИТЕХ-СЕРВИС“ (г. Рязань, ул. Станкозаводская, д. 28/9, кв. 177; ОГРН: 1026200872752, ИНН: 6231031159) к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ул. Ленина, д. 35; ОГРН: 1026200872620, ИНН: 6227000486) удовлетворить.
Договор аренды недвижимого имущества N 2111101 от 17.09.2001, заключенный между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани и ООО “МИТЕХ-СЕРВИС“, г. Рязань признать недействительным (ничтожным).
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.
На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.