Российские законы

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2008 по делу N А46-2888/2008 Так как муниципальное образование не является единственным собственником общего имущества жилого дома и его действия по распоряжению имуществом не были согласованы с другими собственниками, договор на размещение средств наружной рекламы на наружной стене жилого дома признан недействительным.

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 октября 2008 г. по делу N А46-2888/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2008 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Семеновой Т.П.,

судей Гергель М.В., Зориной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3224/2008) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 12 мая 2008 года по делу N А46-2888/2008 (судья Аристова Е.В.) по иску Прокурора Омской области, общества с ограниченной ответственностью “Жилищно-коммунальное хозяйство “Сервис“ к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, обществу
с ограниченной ответственностью “Музыка и кино“ о признании сделки недействительной

при участии в судебном заседании:

от Прокурора Омской области - представитель Сафронова Л.А. (приказ N 686-к от 18.09.2008, служебное удостоверение N 119677);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Кокина Е.В. по доверенности от 16.04.2008 N 04/14376;

от общества с ограниченной ответственностью “Жилищно-коммунальное хозяйство “Сервис“ - представитель Мордовцев А.Н. (доверенность от 09.01.2008 N 01-01/2008),

установил:

на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Прокурор Омской области, указав в качестве истца общество с ограниченной ответственностью “Жилищно-коммунальное хозяйство “Сервис“ (далее - ООО ЖКХ “Сервис“, Управляющая компания) обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора от 27.11.2005 N 31176/1-р на размещение средств наружной рекламы, заключенного Департаментом недвижимости администрации г. Омска и обществом с ограниченной ответственностью “Музыка и кино“ (далее - ООО “Музыка и кино“).

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008 по делу N А46-2888/2008 исковые требования удовлетворены, договор от 27.11.2005 N 31176/1-р на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признан недействительным (ничтожным) как заключенный с нарушением требований статьи 246 ГК РФ.

Возражая против принятого по делу судебного акта, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие изложенных в решении выводов обстоятельствам дела.

Податель жалобы указывает, что

- представленный суду договор управления подписан лицами, право собственности которых на жилые помещения в жилом доме не подтверждено соответствующими документами;

- протокол собрания собственников жилых помещений не
содержит сведений о том, что на обсуждение выносился вопрос о передаче прав собственников по управлению общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования и т.п.). Поэтому ни протокол общего собрания, ни договор управления не дают права кому-либо распоряжаться местами общего пользования, соответственно, иск не может считаться поданным в защиту интересов ООО ЖКХ “Сервис“.

По мнению заявителя, именно Департамент имеет право как один из сособственников осуществлять права владения, пользования и распоряжения общим имуществом, поскольку на протяжении длительного времени при молчаливом согласии других собственников размещал за плату наружную рекламу, а полученные денежные средства направлял на общественные нужды. При этом никто не воспользовался своим правом при несогласии с таким использованием обратиться в суд в порядке статьи 247 ГК РФ с требованием об установлении порядка пользования общим имуществом.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента вышеизложенные доводы поддержал, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Помощник Прокурора, представитель ООО ЖКХ “Сервис“ выразили несогласие с доводами жалобы, просили оставить ее без удовлетворения по основания, изложенным в представленных отзывах.

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ заседание суда апелляционной инстанции проведено в отсутствие второго ответчика по делу - ООО “Музыка и кино“, извещение которого о судебном разбирательстве является надлежащим.

В составе суда произведена замена. Вместо судьи Шаровой Н.А. жалоба рассматривается с участием судьи Гергель М.В. в связи с отпуском судьи Шаровой Н.А.

Рассмотрение жалобы начато сначала.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008 по делу N А46-2888/2008, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, приняв во внимание
следующее.

Предметом оспаривания является договор N 31176/1-р от 27.11.2005, в соответствии с которым Департамент недвижимости администрации города Омска (в настоящее время Департамент имущественных отношений Администрации города Омска) предоставил ООО “Музыка и кино“ место для размещения наружной рекламы площадью 13,38 кв.м, расположенное на наружной стене жилого дома N 50 по проспекту Мира в г. Омске (пункт 1.1 договора).

Фактические обстоятельства по делу, связанные с заключением названного договора, его исполнением ответчиками, установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело документами полно и правильно.

На основании положений Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно квалифицировал оспариваемую сделку как договор о представлении права на возмездной основе размещать рекламу на наружной стене здания, то есть договор, прямо не предусмотренный Кодексом, но заключение которого ему не противоречит. Суд сделал правильный вывод о том, что отношения сторон должны регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Суд первой инстанции указал, что доказательств соблюдения требований закона к порядку распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, равно как доказательств представления Департаментом интересов обладателей права общей долевой собственности при совершении оспариваемой сделки,
не представлено. Поэтому договор от 27.11.2005 N 31176/1-р является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 ГК РФ.

Доводы жалобы не могут являться основанием для переоценки выводов суда первой инстанции.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только по соглашению всех ее участников.

Муниципальное образование не является единственным собственником общего имущества жилого дома. Поэтому его действия по распоряжению имуществом должны быть согласованы с другими собственниками.

Позиция Департамента, основанная на том, что собственники жилых помещений в жилом доме не выразили своего несогласия с действиями ответчика, не основана на законе. При разрешении вопроса о правомочности действия лица, распорядившимся общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности, имеет значение факт получения согласия на то других собственников, который не может быть установлен ввиду отсутствия их возражений. Более того, сам ответчик не представил суду доказательств, которые подтверждали бы, что жильцы дома не возражают против размещения рекламы.

Предусмотренное статьей 247 ГК РФ право на обращение в суд может быть реализовано в случае недостижения участниками долевой собственности согласия по вопросам владения и распоряжения имуществом. В настоящем случае, именно Департамент при отсутствии согласия жильцов мог бы требовать установления соответствующего порядка, поскольку является лицом, от которого исходила инициатива распорядиться общим имуществом.

Доводы заявителя об отсутствии у Прокурора права на подачу иска в интересах коммерческой организации - Управляющей компании - также отклоняются судом апелляционной инстанции.

Договор N 31176/1-р по составу участников относится к сделкам, право на оспаривание которых прямо предоставлено прокурору статьей 52 АПК РФ.

Как из текста искового заявления, так и из пояснений, данных помощником прокурора в судебном заседании, следует, что иск подан в интересах граждан, в частности
собственников помещений в жилом доме по адресу пр. Мира, 50.

Заявитель по иску также пояснил, что данный иск не единичный. Подано несколько аналогичных исков в связи с проверкой, проводимой в целях выявления нарушений права общей долевой собственности граждан в жилых домах.

В соответствии с ч. 4 ст. 27 Федерального закона “О прокуратуре Российской Федерации“ в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде иск в интересах пострадавших.

Поэтому превышения полномочий прокурора при подаче иска суд апелляционной инстанции не усматривает.

Указание в качестве истца ООО ЖКХ “Сервис“ обусловлено, во-первых, затруднительностью привлечения в качестве истцов всех субъектов общей долевой собственности, учитывая к тому же, что их состав может постоянно меняться в ходе рассмотрения дела, а, во-вторых, тем, что управляющая компания в любом случае на основании договора на управление с собственниками жилых помещений многоквартирного дома обязана осуществлять содержание, проверку состояния и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (пункты 3.1.2, 3.1.6 договора на управление). Ни один из собственников жилых помещений не осуществляет эти обязанности собственника по содержанию своего общедолевого имущества лично.

А для осуществления этой обязанности Управляющей компании необходимо по меньшей мере обеспечить доступ к общему имуществу, в том числе и стене дома.

Довод жалобы о том, что в деле нет доказательств наделения Управляющей компании полномочиями по предоставлению общего имущества в пользование третьим лицам, соответствует материалам дела.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о передаче
в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из смысла закона следует, что вопрос о передаче кому-либо имущества в пользование, так же как и вопрос о наделении правом на распоряжение общим имуществом (передачу в пользование третьим лицам) может решаться только путем включения такого рода вопроса в повестку дня собрания.

Доказательств проведения собрания с указанной повесткой дня в деле нет.

Однако это не препятствует собственникам впоследствии принять соответствующее решение и для его реализации общее имущество должно быть свободно от незаконных притязаний третьих лиц.

Довод жалобы об отсутствии сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним опровергается сведениями, представленными государственным регистратором Руденко О.В. (том 1 листы дела 40 - 43).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции оставляет жалобу без удовлетворения. Судебные расходы, связанные с ее рассмотрением, возлагаются на подателя жалобы (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008 по делу N А46-2888/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П.Семенова

Судьи

М.В.Гергель

О.В.Зорина