Российские законы

Распоряжение комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области от 20.11.2000 N 2422-р “Об утверждении методики оценки объектов государственной собственности для целей сдачи в аренду“

Утратил силу в связи с изданием Распоряжения департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20.09.2002 N 1266-р.

АДМИНИСТРАЦИЯ НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

РАСПОРЯЖЕНИЕ

от 20 ноября 2000 г. N 2422-р

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СДАЧИ В АРЕНДУ

В целях применения единого подхода к определению восстановительной стоимости 1 кв. м сдаваемых в аренду нежилых помещений, в соответствии с разделом 7 положения “О порядке сдачи в аренду государственного имущества, находящегося на балансе унитарных и казенных предприятий, государственных учреждений, а также акционерных обществ“, утвержденного распоряжением комитета по управлению госимуществом от 30.06.2000 N 913-р, комитет по управлению госимуществом Новосибирской области принимает следующее решение.

1.
Утвердить методику массовой оценки восстановительной стоимости строительства 1 кв. м общей площади объектов федеральной и областной собственности для сдачи в аренду.

Председатель комитета

Д.Б.ВЕРХОВОД

Утверждена

распоряжением

комитета по управлению

госимуществом

от 20.11.2000 N 2422-р

МЕТОДИКА

ОЦЕНКИ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

ОДНОГО КВАДРАТНОГО МЕТРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТОВ

ФЕДЕРАЛЬНОЙ И ОБЛАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ СДАЧИ

В АРЕНДУ

1. Общие положения

Распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Администрации Новосибирской области N 913-р от 30.06.2000 утверждено Положение “О порядке сдачи в аренду государственного имущества, находящегося на балансе унитарных и казенных предприятий, государственных учреждений, а также акционерных обществ“.

В Приложении 1 раздела 7 названного документа приведена методика определения размера арендной платы при сдаче в аренду нежилых помещений по объектам, прошедшим рыночную оценку.

В перечне величин, определяющих значение арендной платы за пользование находящимися в федеральной и областной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, включена величина Вр - рыночная восстановительная стоимость 1 м2, сдаваемого в аренду объекта, определяемая уполномоченным оценщиком по состоянию на дату подачи заявки от арендатора. Под термином “рыночная восстановительная стоимость“ необходимо понимать стоимость строительства точной копии объекта оценки с учетом сложившихся на дату оценки рыночных цен на строительных ресурсы.

Расчетная формула, приведенная в разделе 7 Приложения 1 названного документа, является формализованной записью рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом. Поскольку в системе коэффициентов формулы учтены: местонахождение объекта аренды, вид бизнеса на арендованных площадях, а также их техническое состояние, настоящая методика посвящена только определению восстановительной стоимости объекта оценки, которым является сдаваемая в аренду единица площади.

2. Назначение временной методики

Настоящая временная методика (в дальнейшем Методика) содержит описание процедур, используемых в практике оценки стоимости нового строительства объектов недвижимости в рамках затратного подхода.

Процедуры ориентированы на массовую оценку, предполагающую приемлемую
точность результатов, короткие сроки и низкую стоимость проведения оценочных работ.

Методика предназначена для независимых оценщиков недвижимости, аккредитованных при КУГИ Новосибирской области.

Положения Методики должны явиться основой для корректного и единообразного подхода к решению поставленной оценочной задачи разными исполнителями работ.

Методика будет использована независимыми оценщиками недвижимости при расчете стоимости нового строительства, приходящейся на 1 м2 общей площади объекта оценки для целей определения арендной платы в рамках Распоряжения КУГИ Новосибирской области N 913-р от 30.06.2000 г.

3. Наиболее важные термины

“Прямые издержки“ - расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте (стоимость строительных материалов, изделий, зарплата рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, стоимость временных зданий и сооружений, инженерных сетей, прибыль и накладные расходы подрядчика, стоимость контроля за ходом строительства).

“Косвенные издержки“ - расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства (оплата услуг архитекторов и проектировщиков, дополнительная зарплата и пособия рабочим, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, стоимость инвестиций в землю, проценты по кредитам, реклама, административные расходы застройщика и т.д.).

“Прибыль предпринимателя“ - установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

“Стоимость строительства“ - с точки зрения благоразумного инвестора и применяя принцип замещения, это стоимость строительства или точной копии оцениваемого объекта, или стоимость строительства современного строения с такой же полезностью как у оцениваемого.

“Восстановительная стоимость“ - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта.

“Объект оценки“ - имущество, предъявленное к оценке.

4. Рекомендуемая нормативно-методическая документация

При расчетах стоимости нового строительства объекта оценки рекомендуется использование следующей нормативной документации.

1) Укрупненные сметные нормы (УСН):

а) УСН на здания и сооружения:

УПБС
ЗС - Укрупненные показатели базисной стоимости строительства зданий и сооружений;

УПБС ПК - Укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов;

УСН ЗС - Укрупненные сметные нормы на здания и сооружения;

УПСС - Укрупненные показатели стоимости строительства;

ПРЗС - Прейскуранты на здания и сооружения;

УПВС - Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

б) УСН на виды работ:

УПБС ВР - Укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ;

ПВР - Показатели стоимости на виды работ;

УСН ВР - Укрупненные сметные нормы на виды работ.

2) Локальные и объектные сметы - при наличии сметной документации для объекта оценки и невозможности применения укрупненных сметных норм (уникальность объекта оценки).

5. Основные принципы и методы оценки

стоимости строительства

Под термином “рыночная восстановительная стоимость“ необходимо понимать стоимость строительства точной копии объекта оценки с учетом сложившихся на дату оценки рыночных цен в строительстве (СС).

При оценке стоимости объекта оценки необходимо учитывать следующую структуру затрат или издержек на строительство:

СС = ПИ + КИ + ПП, (1)

где СС - стоимость нового строительства;

ПИ - прямые издержки;

КИ - косвенные издержки;

ПП - прибыль предпринимателя.

Таким образом, в структуре стоимости нового строительства должны быть отражены затраты и интересы всех участников процесса создания объекта оценки.

При выборе нормативно-методической базы для определения стоимости строительства объекта оценки необходимо учитывать, что точность расчетов должна быть не менее 70 - 85%. В связи с этим, оценщиками
могут быть использованы элементные и укрупненные сметные нормы, а также укрупненные нормативно-методические базы (описанные в п. 4 Методики).

При использовании укрупненных показателей стоимости строительства используется два способа:

- суммирование по видам работ;

- суммирование по частям зданий.

Определение стоимости по видам работ выполняется по формуле:

n

СС = И x SUM(Ci x Vi) + КИ1 + ПП, (2)

i=1

где И - индекс удорожания стоимости строительства на весь комплекс работ по зданию;

Сi - укрупненный показатель стоимости на i-ый вид работ в базисном уровне цен, определенный по сборникам УПБС ВР или УСН ВР;

Vi - объем i-го вида работ;

КИ1 - косвенные издержки, не учтенные нормативами прочих затрат, включая НДС;

n - количество видов работ.

Определение стоимости суммированием по частям здания выполняется по формуле:

m

СС = И x SUM Cj + КИ1 + ПП, (3)

j=1

где Сj - укрупненный показатель стоимости в базисном уровне цен на возведение
конструкции, части здания, вид работ на все здание по сборникам УСН ЗС или УПСС, или ПРЗС;

m - количество частей здания.

Наиболее предпочтительным является использование сборников УПВС. В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

таб n

СС = И x С x PROD K x V + КИ + ПП, (4)

i=1 i 1

где С таб - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен по УПВС;

n

PROD Ki - произведение поправочных коэффициентов;

i=1

n - количество поправочных коэффициентов;

V - расчетный объем здания (или общей площади);

КИ1 - косвенные издержки, не учтенные в УПВС, включая НДС.

При использовании единичных расценок стоимость строительства определяется по формуле (базисно-индексный метод):

СС = И x СС смет + КИ1 + ПП, (5)

где СС смет - сметная стоимость в базисном уровне цен (69, 84, 91 г.г.);

КИ1 -
неучтенные в смете косвенные издержки, включая НДС.

Если сметный расчет выполнен в текущих ценах, то И = 1 (ресурсный метод).

Метод единичных расценок рекомендуется применять в том случае, если заказчиком работ представлена готовая сметная документация, а объект оценки не является типовым. Тогда при работе с имеющимися объектными и локальными сметами рекомендуется следующий подход к определению искомой стоимости:

СС = И x (ПИбаз + КИбаз) + КИ1 + ПП, (6)

где

ПИбаз = Ссмр x (1 + Н8) x (1 + Н9) x (1 + Ннпр), (7)

КИбаз = ПИбаз x (1 + SUM Н1 + SUM H9 + SUM H(10-12) x

x (1 + Hнпр), (8)

где Ссмр - стоимость строительно-монтажных работ;

Н8 - норматив затрат на временные здания и сооружения (глава 8 сметы);

Н9 - норматив затрат на зимнее удорожание (часть затрат гл. 9);

SUM Н1 - сумма нормативов затрат по главе 1 на подготовку территории;

SUM Н9 - сумма нормативов на все виды дополнительной заработной платы (часть прочих затрат по главе 9);

SUM Н(10-12) - сумма нормативов затрат
по главам 10 - 12;

Ннпр - норматив непредвиденных затрат;

КИ1 - косвенные издержки, неучтенные в объектной или локальной смете, включая НДС.

5.1. Величины, входящие в расчетные формулы 2 - 8

Прибыль предпринимателя (ПП) входит во все расчетные формулы. ПП является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно.

Методикой рекомендуется рассчитывать ПП как процент от всех издержек строительства. Этот процент является ожидаемой нормой прибыли предпринимателя. Эту величину рекомендуется назначать на уровне 20% от величины всех издержек строительства.

Индекс удорожания стоимости строительства (И) - это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Новосибирской области на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (69, 84, 91 гг.).

В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно - методической документации (п. 4 Методики) относится к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать следующую систему пересчета индексов:

-------------------------T---------------------------------------¬

¦Нормативный документ с ¦ Расчетная формула индекса удорожания ¦

¦ценами базового периода:¦стоимости строительства на текущую дату¦

¦ ¦ оценки для Новосибирской области ¦

+------------------------+---------------------------------------+

¦ 1969 г. ¦ И = Ирцц <*> x 1,21 ¦

+------------------------+---------------------------------------+

¦ 1984 г. ¦ И = Ирцц <*> ¦

+------------------------+---------------------------------------+

¦ 1991 г. ¦ И = Ирцц <*> / 1,61 ¦

L------------------------+----------------------------------------

--------------------------------

<*> - средний текущий индекс регионального центра по ценообразованию в строительстве Администрации Новосибирской области (РЦЦ НСО).

Для уточнения расчетов оценщик может воспользоваться средневзвешенной величиной индекса удорожания И, определив его через соответствующие индексы для отдельных видов строительно-монтажных работ и удельные стоимости веса этих работ в общей стоимости объекта оценки:

-

И = SUM(Иi x di),

где Иi - индекс удорожания i-го вида работ по сборнику РЦЦ НСО;

di - удельный вес i-го вида работ в стоимости объекта, доля единицы.

Расчетный объем здания (V) - строительный объем, определенный согласно своду правил по определению стоимости строительства в составе предсметной и проектно-сметной документации (СН81-01-94) “Правила определения строительного объема зданий“. Объемы зданий и сооружений также можно определять, руководствуясь правилами, приведенными в Общей части к сборникам Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, М., 1970 г.

Приведем основные положения из названных нормативных документов.

Площадь брутто здания определяется путем умножения его длины на ширину. Длина и ширина здания принимаются по внешнему очертанию стен на
уровне выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки. В тех случаях, когда здание в плане имеет сложную геометрическую фигуру, последнюю при измерении надлежит разбить на простые фигуры, а полученные площади этих фигур сложить.

Объем зданий с чердачным перекрытием определяется произведением его площади на высоту здания, причем высоту здания следует считать от уровня чистых полов первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

Объем зданий без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину здания. Площадь поперечного сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа.

Объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне 1-го этажа, выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола 1-го этажа.

В объем здания должны включаться: объемы эркеров, тамбуров, закрытых веранд, ниш, лоджий и др. частей здания, увеличивающих их полезный объем. В объем здания также включается объем мансард, светелок, мезонинов. Для производственных зданий в объем здания включается объем световых фонарей.

Этажность здания определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных, а также цокольного, если верх его перекрытия выше уровня дневной поверхности земли более 2 м.

Полученные объемы зданий округляются до целого кубического метра.

Строительный объем оцениваемого объекта можно брать из технического паспорта БТИ, если после его паспортизации не проводилось капитальных ремонтов, модернизаций или реконструкций. Из выше сказанного необходимо обратить внимание на то, что для целей оценки, используются иные геометрические параметры объема, чем при сдаче его площадей в аренду. Этот факт должен быть учтен в окончательном оценочном результате.

Произведение поправочных коэффициентов (Пki) - произведение поправочных коэффициентов, выраженных в долях единицы и учитывающих различия в ценообразующих параметрах оцениваемого объекта с объектом-аналогом. При этом поправки выполняются от объекта-аналога к оцениваемому объекту. Решение об объеме работ по корректировке стоимости объекта-аналога рекомендуется принимать оценщиком на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта и объекта-аналога (т.е. их несовпадения). Однако в любом случае необходимо учитывать следующие поправки:

K1 - поправка на несоответствие объемного решения (разница в строительных объемах);

K2 - поправка на несоответствие конструктивных решений (различие в группе капитальности);

K3 - поправка на температурно-климатические условия эксплуатации (различие в климатическом районе строительства);

K4 - поправка на отсутствие какой-либо из наружных стен объема (пристроенное, встроенно-пристроенное).

Поправочный коэффициент K1, учитывающий различие в объеме оцениваемого объекта (Vо) и объеме здания-аналога (Va), приведен в таблице 1.

Таблица 1

---------------------------------T-------------------------------¬

¦ При Vo > Va ¦ При Vo < Va ¦

+---------------------T----------+-------------------T-----------+

¦ Vo - Va ¦ ¦ Va - Vo ¦ ¦

¦ ------- x 100% ¦ K1 ¦ ------- x 100% ¦ K1 ¦

¦ Va ¦ ¦ Va ¦ ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ менее 35 ¦ 1 ¦ менее 35 ¦ 1 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 35 ¦ 0,87 ¦ 35 ¦ 1,15 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 40 ¦ 0,87 ¦ 40 ¦ 1,15 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 45 ¦ 0,87 ¦ 45 ¦ 1,16 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 50 ¦ 0,87 ¦ 50 ¦ 1,17 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 55 ¦ 0,87 ¦ 55 ¦ 1,19 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 60 ¦ 0,87 ¦ 60 ¦ 1,2 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 65 ¦ 0,87 ¦ 65 ¦ 1,2 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 70 ¦ 0,86 ¦ 70 ¦ 1,21 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 75 ¦ 0,86 ¦ 75 ¦ 1,21 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 80 ¦ 0,86 ¦ 80 ¦ 1,22 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 85 ¦ 0,86 ¦ 85 ¦ 1,22 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 90 ¦ 0,86 ¦ 90 ¦ 1,23 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 95 ¦ 0,86 ¦ 95 ¦ 1,23 ¦

+---------------------+----------+-------------------+-----------+

¦ 100 ¦ 0,86 ¦ 100 ¦ 1,24 ¦

L---------------------+----------+-------------------+------------

Поправочный коэффициент K2, учитывающий несоответствие в группе капитальности, приведен в таблице 2, а признаки капитальности объектов в таблицах 3, 4.

Таблица 2

-----------------T----------------------------------------------------------¬

¦ Группа ¦ Поправочный коэффициент для перехода к другим группам ¦

¦ капитальности ¦ капитальности ¦

¦ здания-аналога +---------T---------T---------T---------T---------T--------+

¦ ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ V ¦ VI ¦

+----------------+---------+---------+---------+---------+---------+--------+

¦ I ¦1,00/1,00¦0,93/0,98¦0,86/0,92¦0,80/0,77¦0,74/0,71¦0,69/- ¦

+----------------+---------+---------+---------+---------+---------+--------+

¦ II ¦1,08/1,02¦1,00/1,00¦0,93/0,94¦0,86/0,78¦0,80/0,73¦0,74/- ¦

+----------------+---------+---------+---------+---------+---------+--------+

¦ III ¦1,16/1,09¦1,08/1,08¦1,00/1,00¦0,93/0,84¦0,86/0,78¦0,80/- ¦

+----------------+---------+---------+---------+---------+---------+--------+

¦ IV ¦1,25/1,3 ¦1,16/1,27¦1,08/1,19¦1,00/1,00¦0,93/0,93¦0,86/- ¦

+----------------+---------+---------+---------+---------+---------+--------+

¦ V ¦1,35/1,4 ¦1,25/1,37¦1,16/1,29¦1,08/1,10¦1,00/1,03¦0,93/- ¦

+----------------+---------+---------+---------+---------+---------+--------+

¦ VI ¦1,45/- ¦1,35/- ¦1,25/- ¦1,16/- ¦1,08/- ¦1,00/- ¦

L----------------+---------+---------+---------+---------+---------+---------

числитель - для жилых, административных, культурно-бытовых, торговых;

знаменатель - для складов, баз, хранилищ, холодильников, производственных предприятий.

Если в используемой нормативно-методической документации поправки на капитальность учтены, то значениями таблицы 2 пользоваться не следует.

Таблица 3

Распределение производственных зданий по

группам капитальности

---------------T---------------------------------------------------------------¬

¦Конструктивные¦ Группа капитальности ¦

¦элементы +--------------T--------------T-----------T----------T----------+

¦ ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ V ¦

+--------------+--------------+--------------+-----------+----------+----------+

¦Стены ¦Сплошная кладка из кирпича, ¦Облегченная¦Деревянные¦Деревянные¦

¦ ¦крупных блоков или ¦кладка из ¦брусчатые ¦каркасные ¦

¦ ¦железобетонные панели ¦кирпича или¦рубленые ¦щитовые ¦

¦ ¦ ¦камней ¦ ¦ ¦

+--------------+-----------------------------+-----------+----------+----------+

¦Заполнение ¦Кирпич, шлакобетонные и др. ¦ - ¦ - ¦ - ¦

¦каркасных ¦облегченные блоки, крупные ¦ ¦ ¦ ¦

¦стен ¦панели, металлические и ¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦асбестовые листы ¦ ¦ ¦ ¦

+--------------+--------------T--------------+-----------+----------+----------+

¦Колонны и ¦Металлические ¦Железобетонные¦Кирпичные ¦Деревянные¦Деревянные¦

¦столбы ¦или ¦или ¦или ¦ ¦или ¦

¦ ¦железобетонные¦кирпичные ¦деревянные ¦ ¦кирпичные ¦

+--------------+--------------+--------------+-----------+----------+----------+

¦Перекрытия ¦ Железобетонные ¦ Деревянные ¦

¦междуэтажные ¦ ¦ ¦

¦и чердачные ¦ ¦ ¦

+--------------+--------------T--------------+---------------------------------+

¦Бесчердачные ¦Металлические ¦Железобетонные¦ Деревянные конструкции ¦

¦перекрытия ¦ ¦ ¦ ¦

L--------------+--------------+--------------+----------------------------------

Таблица 4

Распределение гражданских зданий по

группам капитальности

---------------T-------------------------------------------------------------¬

¦Конструктивные¦ Группа капитальности ¦

¦элементы +--------------T-----------T-----------T----------T-----------+

¦ ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ V ¦

+--------------+--------------+-----------+-----------+----------+-----------+

¦Фундаменты ¦Железобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные, ¦Деревянные ¦

¦ ¦кирпичные ¦стулья, ¦

¦ ¦ ¦каменные ¦

¦ ¦ ¦столбы ¦

+--------------+--------------------------T-----------T----------+-----------+

¦Стены ¦Кирпичные, из ¦Облегченная¦Деревянные¦Щитовые, ¦

¦ ¦естественного камня, ¦кирпича и ¦и ¦каркасно- ¦

¦ ¦крупнопанельные ¦легких ¦смешанные ¦засыпные, ¦

¦ ¦ ¦камней ¦(кирпич + ¦саманные, ¦

¦ ¦ ¦ ¦дерево) ¦глинобитные¦

+--------------+--------------T-----------+-----------+----------+-----------+

¦Перекрытия ¦Железобетонные¦Деревянные,¦ Деревянные ¦

¦ ¦ ¦смешанные ¦ ¦

¦ ¦ ¦(металл + ¦ ¦

¦ ¦ ¦дерево) ¦ ¦

L--------------+--------------+-----------+-----------------------------------

Поправка на температурно-климатические условия (K3) определяется с помощью сборников УПВС (Техническая часть каждого сборника). При этом необходимо отметить, что Новосибирская область относится ко 2-ому территориальному поясу и 1-ому климатическому району.

Поправка на отсутствие какой-либо из наружных стен (К4) определяется по формуле:

l(ст)

K3 = (1 - У(с,ф) x -------), (9)

П(ст)

где У(с,ф) - удельные вес стен и фундаментов, приведенный в сборниках УПВС;

l(ст) - длина общей части стены пристроя и основного здания, м;

П(ст) - полный периметр стен пристроя (включая общую часть стены), м.

Косвенные издержки (КИ1) - косвенные издержки, неучтенные в использованном нормативном документе, но необходимые в современных рыночных условиях при новом строительстве.

К этим издержкам относятся:

- затраты на отвод земельного участка под строительство;

- затраты на покупку мощностей то теплу и электроэнергии (в том числе силовой);

- налог на добавленную стоимость (НДС).

Настоящей методикой учитываются затраты на приобретение мощностей: для жилых, административных, культурно-бытовых и торговых зданий - 5% от стоимости строительства; для промышленных зданий - 10%, а также налог на добавленную стоимость - 20%.

6. Оценка стоимости 1 м2 общей площади

сдаваемого в аренду объекта

При оценке стоимости 1 м2 арендованной площади за основу берется стоимость нового строительства (СС), рассчитанная по одной из формул 2 ... 8 (п. 5 Методики).

При расчетах необходимо различать общую площадь брутто и общую площадь нетто. В первом случае - это суммарная площадь этажей, измеренная по внешним габаритам наружных стен. Именно эта площадь (определенная на уровне цоколя 1-го этажа) используется при определении стоимости нового строительства (СС).

Во втором случае - это суммарная площадь помещений, измеренная по их внутренним габаритам.

Данное различие должно быть учтено оценщиками в окончательной величине искомой стоимости.

Расчетная формула восстановительной стоимости нового строительства, приходящаяся на 1 м2 сдаваемого в аренду объекта имеет вид:

СС x К(DeltaF) x h(пом)

ВС(м2) = ----------------------- (10)

V

где ВС(м2) - восстановительная стоимость, приходящаяся на 1 м2 площади, сдаваемого в аренду объекта, р/м2 (см. в Приложении 1 к Распоряжению КУГИ N 913-р от 30 июня 2000 г. рыночную восстановительную стоимость Вр);

СС - стоимость нового строительства объекта оценки на дату оценки, р.;

h(пом) - высота сдаваемого в аренду помещения, м;

V - строительный объем объекта оценки, м3;

K(DeltaF) - коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто и равный: для производственных зданий - 1,15; для жилых, административных, культурно-бытовых, торговых и иных общественных зданий - 1,25.

7. Рекомендации по оформлению отчета

об оценке объекта оценки

При оформлении отчета необходимо руководствоваться статьей 11 Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ“ N 135-ФЗ 29.07.1998 г.

Отчет рекомендуется оформлять в кратком виде, содержащем следующую обязательную информацию:

1. Отчет N ____ от ______________ 200_ г.;

2. Основание для оценки: (заказчик, N и дата договора);

3. Объект оценки: (один квадратный метр помещения общей площадью ______ );

4. Описание объекта оценки;

5. Реквизиты юридического лица - арендодателя и балансовая стоимость объекта оценки;

6. Цель оценки: (определение восстановительной стоимости объекта оценки);

7. Назначение оценки: (использование при расчете арендной платы при сдаче в аренду нежилых помещений согласно Распоряжению КУГИ НСО N 913-р от 30 июня 2000 г.);

8. Дата оценки;

9. Правовая база: (Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ N 135-ФЗ от 29 августа 1998 г.);

10. Используемая нормативно-методическая документация;

11. Используемые стандарты оценки;

12. Результаты оценки;

13. Ограничения и допущения, принятые при оценке;

14. Юридический адрес и квалификационные документы независимого оценщика.

Краткий отчет может содержать и другие важные, по мнению оценщика, сведения, но при этом необходимо придерживаться краткости содержания отчета.