Российские законы

Вопрос: Налогообложение деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду.

Вопрос: Наша организация применяет упрощенную систему налогообложения (доходы). Основным и единственным видом деятельности является сдача собственного недвижимого имущества в аренду.

Арендаторы ежемесячно помимо арендной платы оплачивают часть коммунальных услуг, приходящихся на их долю, путем перечисления средств на счет арендодателя. Все средства, поступившие от арендаторов на р/счет, в кассу, налоговые органы считают доходом и облагают единым налогом, но так как у наших арендаторов нет прямых договоров с энергоснабжающими организациями, мы заключаем с ними договоры комиссии, в которых арендаторы (комитенты) поручают за вознаграждение арендодателю (комиссионеру) рассчитываться с коммунальными службами за свет, тепло, потребляемую воду, услуги связи.

Согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ
в состав доходов, учитываемых для целей налогообложения, не включаются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером за комитента, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера в соответствии с условиями заключенных договоров.

Таким образом, мы можем считать, что возмещение арендаторами коммунальных платежей через договоры комиссии не попадает под определение “доходов от реализации товаров (работ, услуг)“ и “внереализационных доходов“ и поэтому не учитываем при исчислении единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Правы ли мы?

Какой документ должен предъявить арендодатель арендатору за рассчитанные коммунальные услуги, заключив договор комиссии (счет-фактура, акт выполненных работ)?

ООО “ТехноРиф“,

главный бухгалтер

Г.СУЛЕЙМАНОВА

Ответ: Если у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами, то он перечисляет деньги за электричество, воду, тепло и т.д. арендодателю либо в составе арендной платы, либо в качестве транзитных платежей. В любом случае деньги, поступившие на расчетный счет арендодателя, считаются его доходом. Если арендодатель рассчитывает единый налог с разницы между доходами и расходами, большой проблемы нет. Ведь, оплатив коммунальные услуги, он сможет потом включить в расходы их стоимость.

Гораздо хуже обстоит дело у арендодателей, рассчитывающих единый налог по доходам. Получая транзитные деньги, им приходится начислять налог с сумм, которые потом перечисляются коммунальным службам и, по сути, являются именно их доходом. При заключении с арендатором посреднического договора (агентского или комиссии) арендатор (комитент) по этому договору поручает арендодателю (комиссионеру) покупать для него от своего имени услуги коммунальных служб. Вознаграждение арендодателя можно установить в виде фиксированной суммы, уменьшив на нее
размер арендной платы.

В этом случае арендодателю не придется учитывать в доходах деньги, полученные за коммунальные платежи от арендатора и перенаправленные специализированным организациям. Дело в том, что посредники не должны включать в доходы суммы, которые они получили от принципалов или комитентов для того, чтобы расплатиться за приобретенные для них услуги. Это прописано в подпункте 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, которым руководствуются и фирмы, работающие по упрощенной системе (пункт 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ).

Отношения по оплате арендодателем от своего имени и за счет арендатора коммунальных услуг с последующим возмещением расходов являются отношениями комиссии, что соответствует главе 51 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, арендодатель в данных отношениях выступает в роли комиссионера, а арендатор - комитента. Отметим, что агенты и комиссионеры могут без проблем выставлять от своего имени счета-фактуры, полученные от продавцов товаров, работ и услуг, приобретенных для комитентов и принципалов. Об этом прямо сказано в Письме МНС России от 21 мая 2001 г. N ВГ-6-03/404. Этот документ по-прежнему действует, и предприятия могут им руководствоваться.

Отвечая на вопрос о составлении агентом, применяющим УСН, счета-фактуры на расходы, понесенные при выполнении поручения принципала, УМНС России по г. Москве в своем Письме от 20 ноября 2003 г. N 21-09/65071 указало следующее.

Принципал (комитент) имеет право на применение налоговых вычетов по НДС на основании счета-фактуры, выставленного агентом принципалу, показатели которого соответствуют показателям счета-фактуры, выставленного продавцом (исполнителем услуги) агенту, с выделенной суммой НДС, а также при наличии отчета агента и оправдательных документов.

Вместе с тем, учитывая, что организации, перешедшие на УСН, не признаются плательщиками НДС, сумма дохода, получаемая ими
в виде вознаграждения при исполнении договора поручения (комиссии), НДС не облагается.

Налоговые органы указывают на то, что счет-фактура не составляется именно на сумму вознаграждения

При этом для арендодателя, применяющего УСН, не являющегося налогоплательщиком НДС, оформление счета-фактуры не повлечет обязанность по уплате налога в соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 173 НК РФ, так как арендодатель всего лишь перевыставляет предъявленный специализированными организациями НДС.

Советник налоговой службы РФ II ранга

Г.ШАЦИЛО

25.07.2005